서울남부지방법원 2025타경13483. 구로구 개봉동 지오펠리체 제2층 제201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 김태현은 2021.05.27 매매를 원인으로 2021.06.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 264,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.07.27 등기된 이민영의 주택임차권입니다. 임차보증금 264,000,000원, 주민등록 2021.06.25, 확정일자 2021.05.25로 말소기준인 2023.12.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 177,280,000원에서 배당 후 남는 보증금 90,001,920원이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 조건이 핵심입니다. 이민영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13483 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제2층 제201호 |
| 전용면적 | 29.97㎡ |
| 소유자 | 김태현 · 2021.06.25 소유권 이전 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2021.04.01 |
| 규모 | 지상 5층 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 인수 해소
2021.04.16 금천신용협동조합 근저당권은 2021.06.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.05 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 2023.07.27 등기된 이민영의 주택임차권은 보증금 264,000,000원이고, 주민등록과 확정일자도 말소기준 전에 갖춰 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
반면 2023.12.05 이후의 토스뱅크 가압류, 인천광역시부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 박동훈은 2025.08.22 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민영 | 건물전부 | 2021.06.25 | 2021.05.25 | 264,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 박동훈 | 미상 | 2025.08.22 | - | 미상 | 대항력 없음 | - | 말소기준권리 이후 전입 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 주체입니다. 이민영의 264,000,000원 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 이민영·박동훈 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 실거래의 78.8%
지오펠리체 전용 약 29.96㎡의 확인된 실거래는 2025.11, 2층 225,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저가 177,280,000원은 이 최근 실거래의 78.8%입니다. 이 사건은 확약으로 임차인 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 177,280,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.97㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
감정가 277,000,000원은 확인된 실거래 225,000,000원보다 높았지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 177,280,000원까지 내려왔습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 78.8%라는 비율만으로 시세 범위를 넓게 단정하기보다 해당 거래와 물건 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 이민영 보증금 | 264,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,102,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 46,756,629원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이민영 보증금 중 90,001,920원이 미배당되어 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 90,001,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 141,824,000원 | 124,961,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,459,200원 | 152,929,229원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 해소합니다. 따라서 같은 조건이 매각까지 유지되고 실제로 임차권등기 말소가 이행된다면, 유찰에 따라 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉1동주민센터 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2021.04.01입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측 약 8m 내외, 북서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 4,204,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 참고. 지오펠리체는 19세대이고 확인된 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 매각률 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이민영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 미배당 보증금은 90,001,920원이지만 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 박동훈 점유 확인. 2025.08.22 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 동일면적 실거래는 225,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 호가·상태·층별 차이를 모두 설명할 수 없으므로 추가 현장 비교가 필요합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.22이고 최저매각가는 177,280,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약 조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 임차보증금 264,000,000원이 감정가와 비슷하고, 현재 최저가 177,280,000원보다 크기 때문입니다. 확약이 없다면 배당 후 90,001,920원을 매수인이 인수하게 되고, 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건에는 이민영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 이 조건을 적용하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 177,280,000원입니다. 최근 실거래 225,000,000원 대비 78.8%이므로 2회 유찰 후 가격 차이도 분명해졌습니다. 다만 최근 실거래 표본이 1건이고 이 물건의 핵심은 어디까지나 확약 조건의 원문과 이행 여부입니다. 권리분석의 결론은 “선순위 임차권 자체는 인수형이지만, 이 사건에서는 확약으로 해당 위험이 해소된다”입니다.
