서울남부지방법원 2025타경13487. 강서구 화곡동 ‘강서파크뷰 투웨니퍼스트’ 19층 1902호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보면 선순위 임차권이 존재해 매수인 인수형처럼 보이지만, 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 실제 입찰자가 부담할 주된 임차보증금 인수가 제거된다는 점입니다.
반대로 가격은 단순하게 판단하면 안 됩니다. 최저매각가는 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰되어 147,200,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가 제공되어 있지 않습니다. 등기부에는 소유자 유재규가 2021년 매매 당시 136,553,000원에 취득한 기록이 있으나, 현재 매각기일은 2026년이므로 이 오래된 거래가액만으로 현 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 “감정가의 64%라 싸다”는 결론은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-18,24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제19층 제1902호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로44길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 철근콘크리트조 19층 건물 내 제19층 제1902호 |
| 소유자 | 유재규 (2021.11.17. 매매, 거래가액 136,553,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
자료상 확인되는 실제 임차인은 유승민 1명입니다. 유승민은 2021.12.23. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 225,000,000원이며 2024.11.01. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2025.11.26.이므로 임차인의 전입·확정일자가 훨씬 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유승민 | 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.12.23 / 2021.12.23 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 64%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 못 한다
현재 최저매각가는 147,200,000원으로 감정가 230,000,000원의 64%입니다. 그러나 부동산 중개 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 단지 정보상 강서파크뷰투웨니퍼스트는 총 21세대, 2020.12.23. 사용승인된 물건이고, 제공된 목표 면적 19.6㎡는 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다.
등기부상 확인되는 거래가액은 유재규가 2021.11.17. 매매로 취득한 136,553,000원입니다. 현재 최저가 147,200,000원은 이 과거 거래가액보다 높지만, 두 가격 사이에는 여러 해의 시간 차가 있어 이것만으로 현 시세보다 높다거나 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현재 시점의 동일 건물·인근 다세대 실거래를 추가 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 유승민 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 유승민 보증금의 미배당액은 80,660,800원으로 산출되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 80,660,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 117,760,000원 | 109,688,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 94,208,000원 | 132,887,744원 | 0원 |
확약이 없다면 선순위 임차보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 유승민 및 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 표의 ‘룰상 인수액’은 실질 부담으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트조 19층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔)·도시형생활(단지형다세대)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 30미터·남서측 약 6미터·남동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역을 포함하고 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 건물 규모는 21세대이고 경매자료상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 실거래가 확인되지 않아 실제 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 유승민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 동일하게 기재되어 있는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 추가 점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·점유현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 230,000,000원과 최저가 147,200,000원의 차이만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래를 확인하세요.
- 과거 거래가액의 한계. 136,553,000원은 2021.11.17. 매매 당시 거래가액이므로 현재 시세 기준으로 바로 사용하지 마세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·공항 관련 보호지구·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 관할 기관 자료와 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건은 표면적으로는 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 현재 회차에서 80,660,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 명시적 조건에 따라 유승민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
다만 이 권리 해소를 곧바로 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 147,200,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 제공되어 있지 않습니다. 확인되는 136,553,000원의 거래가액은 2021년 자료일 뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 최신 실거래 확인 후 판단”입니다. 2회 유찰과 소규모 21세대라는 점까지 감안하면, 가격 검증 없이 할인율만 보고 접근하기에는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
