서울남부지방법원 2025타경13491. 서울 양천구 목동 ‘제이빌더스’ 10층 1002호, 전용 32.15㎡의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김남희이고, 말소기준은 2022년 12월 27일 김연섭의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)입니다. 그 뒤의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 말소되는지 여부만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김진은 말소기준일 하루 전인 2022년 12월 26일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 12월 7일로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 보증금 300,000,000원이 현 최저가보다 크기 때문에 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 약 300,000,000원에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 김진과 임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있어 예외적으로 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심

김진의 전입일은 2022.12.26으로 말소기준권리보다 하루 빠르고, 확정일자도 2022.12.07로 선행합니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 임차인으로, 현 회차 매각가 266,752,000원에서 집행비용 4,534,528원을 제한 뒤 262,217,472원이 배당되고 37,782,528원이 미배당됩니다. 통상이라면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인·점유 관계

실제 확인 대상은 김진과 이유경 2명입니다. 주택도시보증공사는 김진 임차보증금의 승계 주체로 기재된 것이므로 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이유경은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 현황과 명도 상대는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 확약이 이행되면 최저가가 최근 거래의 66.7%

제이빌더스 전용 32.15㎡ 동일 면적의 확인된 최근 거래는 2025년 11월 10층 400,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가는 266,752,000원으로 이 거래금액의 66.7%입니다.

따라서 확약 조건이 제대로 이행되어 실질 인수가 0원이면, 현재 실질취득액은 266,752,000원으로 최근 거래보다 133,248,000원 낮습니다. 다만 비교표본이 1건뿐이라 이를 곧바로 안정적인 시장 평균으로 일반화하기는 어렵습니다. 16세대 규모의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회이므로 거래 유동성과 개별 호수 상태를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,752,000원 가정)

배당계산상 김진의 미배당액은 37,782,528원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산값과 실질값을 구분

* 매각물건명세서에 기재된 김진 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 관한 것이며, 다른 점유·명도 문제나 위반건축물 문제까지 해소하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동, 지하철 9호선 등촌역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상10층 건물의 10층 1002호입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지의 주거용 건부지이며 서측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,192,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등 지정사항이 있고, 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재돼 있습니다.
• 환금성. 제이빌더스는 16세대 규모이고 2015.04.23 준공됐습니다. 확인된 동일 면적 최근 실거래는 1건이어서 시세 판단 표본이 얇습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 재확인. 김진 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 이유경 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현 점유 상태와 명도 상대를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 조립식판넬 주거용 베란다 8㎡ 무단증축 및 제시외 건물 포함 사항의 원상복구·이행강제금·사용상 제약을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 동일 면적 최근 실거래가 400,000,000원이지만 표본은 1건입니다. 한 건만으로 적정가를 단정하지 말고 개별 호수 상태를 반영해야 합니다.
• 유찰 구조. 현재 2회 유찰된 상태입니다. 제이빌더스 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 현재 회차가 이미 평균 수준입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확약과 건축물 상태가 전제다”

현재 최저가 266,752,000원은 확인된 동일 면적 최근 거래 400,000,000원의 66.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 더 중요한 점은 대항력 임차인 김진의 미배당 보증금이 원칙상 매수인에게 승계되는 구조임에도, 매각물건명세서의 포기·말소 조건 덕분에 실질 인수액을 0원*으로 볼 수 있다는 점입니다.

하지만 이 물건은 단순한 ‘인수 0원 할인물건’이 아닙니다. 이유경의 보증금·점유가 불명확하고, 8㎡ 무단증축 및 제시외 건물도 명시돼 있습니다. 실거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 가격은 긍정적, 권리는 확약 확인 조건부, 건축물·점유는 현장 확인 필수입니다. 이 세 가지가 모두 확인돼야 현재 64% 최저가의 의미가 살아납니다.