서울남부지방법원 2025타경13498. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 101동 11층 1104호, 전용 25.44㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 오승훈이며 2021년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.02.07. 국의 압류이고, 이후 강서구 압류·국 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 이성준은 임대차계약일 2021.11.27, 확정일자 2021.11.29, 전입·점유개시 2021.12.24로 말소기준보다 앞서며 보증금은 337,000,000원입니다. 원래 배당표만 보면 현재 최저가 186,880,000원에서 집행비용을 뺀 183,463,680원을 배당받고 153,536,320원이 남아 매수인 인수 위험이 생깁니다. 그러나 매각조건에 이성준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 명시되어 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.44㎡ · 지하2층/지상13층 중 11층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 주된 인수위험은 확약으로 해소
등기부상 2021.08.11 국민은행 근저당 2건은 2021.12.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 압류 2건과 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성준 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.12.24 / 2021.11.29 | 337,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 인수 0원 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 이혜인 점유 부분·용도 미상 | 2024.09.12 / 미상 | 미상 월 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 전입은 말소기준권리 이후 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
파크아리온101동102동 전용 25.44㎡ 안팎 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 319,750,000원이지만, 2021~2022년 329,000,000원~337,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 시세 판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 10층 234,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 동일한 234,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 319,750,000원 |
현재 최저가 186,880,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 234,000,000원의 79.9%입니다. 이성준에 대한 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 실질취득 186,880,000원으로 같습니다. 표면적으로는 최신 실거래보다 47,120,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,320원 |
| 1. 임차인 이성준 보증금 | 337,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이성준 보증금의 부족분은 153,536,320원입니다. 다만 이성준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 부족분은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이성준 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 186,880,000원 | 153,536,320원 | 186,880,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 149,504,000원 | 190,389,056원 | 149,504,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 119,603,200원 | 219,871,245원 | 119,603,200원 |
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 이성준의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 각 회차 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득도 실제 매각가만큼 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층, 사용승인일 2021.07.29. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 28세대 규모이며 동일 면적 거래는 2021~2026년 12건이 확인되지만 최근 거래가격이 과거 대비 크게 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이성준 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 이혜인 점유관계. 전입은 말소기준 이후지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유부분·계약내용·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 319,750,000원보다 최신 거래 234,000,000원을 우선 기준으로 잡고, 최근 거래군이 과거 대비 -28.6%인 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 이미 2회 유찰됐고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 가격 할인만 보지 말고 환금성·시장 하락과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “표면 인수액 1.53억”만 보면 틀린 사건
이 사건의 핵심은 배당표에 찍힌 153,536,320원의 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 된다는 것입니다. 대항력 있는 이성준의 보증금은 337,000,000원이지만, 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 이성준 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 186,880,000원이고 최신 실거래 234,000,000원의 79.9%여서 가격 자체는 최근 시세 아래입니다.
다만 이 물건을 단순한 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 보증금이 확인되지 않은 이혜인 점유자가 별도로 있고, 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 무엇보다 최근 시세가 과거 거래군 대비 28.6% 하락했습니다. 따라서 결론은 “주된 임차인 인수위험은 확약으로 해소, 가격은 최신시세 아래지만 하락장·점유·세금 확인이 필요한 물건”입니다.
