서울남부지방법원 2025타경13502. 강서구 화곡동 ‘미소지움’ 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,400,000원입니다. 소유자 손재현은 2021년 9월 10일 매매를 원인으로 2021년 11월 8일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액도 285,000,000원입니다.

권리 구조의 핵심은 2023년 3월 13일 강서세무서 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2021년 10월 29일 전입한 이무성의 임차권입니다. 이무성은 보증금 285,000,000원, 확정일자 2021년 9월 16일, 전입·점유개시 2021년 10월 29일로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 통상적인 배당구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙었습니다. 임차인 이무성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차의 단순 배당계산상 미배당액 105,953,600원은 존재하지만, 매수인에게 실질 승계되는 금액은 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 포기 조건이 핵심

2021년 7월 27일 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 2021년 10월 29일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준 말소기준은 2023년 3월 13일 강서세무서 압류입니다. 그 뒤의 보령세무서 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이무성의 주택임차권등기 자체는 2023년 11월 8일이지만, 실제 임대차계약일은 2021년 9월 16일, 전입·점유개시는 2021년 10월 29일입니다. 즉 등기 시점만 보고 후순위라고 단순 판단하면 안 됩니다. 이무성은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 갖춘 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이무성 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 이무성 보증금 285,000,000원과 별도로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이선경은 2024년 7월 15일 전입으로 말소기준인 2023년 3월 13일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 원본 명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래시점은 오래됐다

동일 단지 ‘미소지움’의 전용 약 29.9㎡ 실거래 표본은 12건이고 평균은 284,500,000원입니다. 현재 최저가 182,400,000원은 이 평균의 64.1%입니다. 이무성의 미배당 인수가 실질 0원이므로, 현 회차 기준 실질취득도 182,400,000원*으로 동일해 수치상 거래 평균보다 낮습니다.

다만 중요한 제한이 있습니다. 제공된 거래들은 모두 2021년 8월~10월에 집중돼 있고, 최신 거래도 2021년 10월 285,000,000원입니다. 따라서 182,400,000원이 평균의 64.1%라는 숫자만으로 현재 시점의 확정적인 시세차익을 단정하기는 어렵습니다. 거래 표본의 시점이 오래됐다는 점을 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

단순 배당계산상 이무성 보증금 미배당액은 105,953,600원입니다. 다만 매각조건상 이무성 및 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하므로, 본 리포트에서는 해당 금액의 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 없었다면 총액은 거의 보증금으로 고정

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 포기 조건이 없었다면 최저가가 내려갈수록 이무성의 미배당 인수액이 커져, 매각가와 인수액을 합친 총액은 약 2.87억~2.88억원 수준에 머무릅니다. 즉 대항력 임차보증금이 있는 사건은 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하는 조건이 명시돼 있어 실제 판단에서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 미소지움은 총 18세대입니다.
• 입지. 서울화일초등학교 남측 인근으로 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 토지는 북측 및 북동측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 아파트 용도 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 재확인. 이무성과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각기일 현재 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 이선경 점유 확인. 2024.07.15. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부와 명도 상황을 확인해야 합니다.
• 실거래 시점 주의. 실거래 12건은 2021년 8~10월 자료입니다. 최저가가 평균의 64.1%라는 이유만으로 현재 시세 대비 동일한 할인폭이라고 단정하면 안 됩니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 18세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실제 매수층과 최근 거래 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변수. 말소기준이 국세 압류이므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 원본 배당자료에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 물건을 등기와 배당표만 보면 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 보증금 285,000,000원의 이무성이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가 182,400,000원에서는 단순 계산상 105,953,600원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커지기 때문에 전체 부담은 약 2.87억~2.88억원 수준에 머무릅니다.

그러나 이번 사건은 예외가 명확합니다. 이무성과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그래서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현 회차 실질취득은 182,400,000원​*으로 봅니다. 이는 제공된 실거래 평균 284,500,000원의 64.1% 수준이지만, 거래 표본이 2021년에 집중돼 있다는 점과 별도 점유자 이선경의 보증금이 확인되지 않는 점 때문에 가격 할인만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 핵심은 ‘포기 조건의 확정 확인’과 ‘현재 시세 재검증’입니다.