199,040,000원
서울남부지방법원 2025타경13506. 화곡동 제이이하우스 3층 305호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 서종진이고 2021.09.06 소유권이전 등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 295,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권과 배당 자체보다도 매각조건으로 붙은 보증금 잔액 포기 확약입니다.
김나래는 2021.07.23 임대차계약, 2021.07.26 확정일자, 2021.08.13 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 데이터상 말소기준은 2023.06.09 국의 압류이므로 임차인은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판정됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 이 사건은 김나래 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제305호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 서종진 · 2021.09.06 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약 조건이 핵심
등기상 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2021.07.22 설정됐지만 2021.08.13 일부포기로 말소됐습니다. 이후 김나래의 전입·점유가 2021.08.13에 시작되고, 데이터상 말소기준은 2023.06.09 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 2023.09.12에는 임차보증금 295,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나래 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.13 | 2021.07.26 배당요구 2023.09.12 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
2021.09.06에는 소유권이전과 함께 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로, 입찰 전 매각 후 해당 등기의 처리와 효력은 원본 서류를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
제이이하우스의 비교 면적은 29.1㎡이고, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 257,250,000원이지만, 여기에는 2021.08의 295,000,000원 거래 2건이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 2건의 평균 219,500,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.16㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 29.44㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2021.08 | 29.1㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.08 | 29.44㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 219,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 199,040,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 90.7%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대라는 점은 인정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,560원 |
| 1. 임차인 김나래 보증금 | 295,000,000원 | 195,453,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금의 부족분은 99,546,560원입니다. 다만 매각조건의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 2필 일단의 평지이며 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,809,000원/㎡입니다.
- 거래허가구역. 등재 내용에는 2025.08.26~2026.08.25 지정과 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 지정이 함께 기재돼 있으므로, 다세대인 본 물건에 대한 매각기일 현재 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2021.07.14 준공, 총 22세대이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -25.6%이고 평균 유찰 횟수가 2.1회라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김나래 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 이 사건은 확약이 유효하므로 현재 회차 실질취득은 199,040,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 룰상 미배당 99,546,560원 문제가 다시 핵심이 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 257,250,000원보다 최근 12개월 평균 219,500,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -25.6%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 90.7%라는 이유만으로 충분한 안전마진이 있다고 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 22세대 규모, 최근 12개월 거래 2건, 평균 유찰 2.1회라는 특성을 고려해 향후 매도기간과 매수층을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력은 등기·매각조건 원본을 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국 및 강서구(서울특별시)의 압류가 존재하므로 배당관계와 체납 내역, 공용부분 관리비 부담 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “싸진 건 맞지만, 감정가 할인율보다 최근 시세가 중요하다”
이 물건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 295,000,000원이 최저가 199,040,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 미배당액을 99,546,560원으로 잡고 있습니다. 그러나 김나래 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 199,040,000원으로 봐야 합니다.
가격도 최근 12개월 평균 219,500,000원의 90.7%로 내려와 있어 신건 감정가 단계와는 다릅니다. 다만 시장 가격이 과거보다 -25.6% 하락했고, 최신 거래도 215,000,000원까지 내려왔습니다. 2회 유찰, 22세대 규모, 평균 유찰 2.1회까지 합치면 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만 가격·환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래 215,000,000원·최근 12개월 평균 219,500,000원과의 차이를 중심으로 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
