서울남부지방법원 2025타경13517. 양천구 신월동 행복한집 5층 502호, 주거용 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 212,500,000원에서 136,000,000원까지 떨어졌다”가 아닙니다. 말소기준은 2025.12.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 한준희가 2021.09.15. 전입·점유를 시작했고 신윤이도 2023.12.19. 전입했습니다. 따라서 두 임차인의 대항력 문제를 반드시 먼저 봐야 합니다.
다만 한준희에 대해서는 중요한 예외가 있습니다. 배당계산상 보증금 205,000,000원 중 133,296,000원이 배당되고 71,704,000원이 남아 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조지만, 명세서 비고에 한준희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 확약은 한준희 부분에만 적용됩니다. 별도 임차인 신윤이의 5,000,000원까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 월정로15길 23-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용으로 이용중 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상면적 | 31.29㎡ |
| 소유자 | 김순자 |
| 감정가 / 최저가 | 212,500,000원 / 136,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 둘
등기부상 과거 신탁, 가등기, 압류, 가압류, 선행 강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.01. 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 반면 한준희는 2021.09.15. 전입·점유, 신윤이는 2023.12.19. 전입으로 모두 그보다 앞섭니다. 특히 한준희의 주택임차권등기는 2023.10.05. 등기돼 있고 보증금은 205,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한준희 | 건물전부 | 2021-09-15 | 2021-08-19 | 205,000,000원 | - | 대항력 우선변제 승계 중복 없음 |
| 신윤이 | 502호 | 2023-12-19 | - | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 우선변제 미상 승계 없음 |
한준희는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 신윤이는 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권도 확인되지 않습니다. 따라서 신윤이는 대항력 있는 임차인으로 보고 보증금 5,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차의 실질취득 — 136,000,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 136,000,000원입니다. 배당표만 기계적으로 보면 매수인 인수액은 76,704,000원으로 계산됩니다. 그 구성은 한준희 미배당액 71,704,000원과 신윤이 보증금 5,000,000원입니다.
그러나 명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 한준희 71,704,000원은 실질 인수 0원이 됩니다. 남는 것은 신윤이 5,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 141,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 136,000,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 한준희 미배당액 | 71,704,000원 | 원칙상 인수이나 포기·말소 조건으로 실질 0원 |
| 신윤이 보증금 | 5,000,000원 | 대항력 있음 · 실질 인수 반영 |
| 실질취득 | 141,000,000원 | 최저가 + 신윤이 보증금 |
④ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 면적 비교가 맞지 않는다
행복한집의 최근 거래는 4건, 최근 12개월 평균은 249,250,000원, 최신 거래는 2026.03의 250,000,000원입니다. 제공된 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.09㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 41.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 44.09㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 44.09㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 4건 | 249,250,000원 |
다만 이 숫자를 곧바로 “시세보다 매우 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 이 물건의 대상면적은 31.29㎡인데, 비교 거래는 41.76㎡·44.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실제로 비교자료에서도 면적 매칭이 되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 실질취득 141,000,000원이 최근 거래가격보다 낮다는 사실은 확인되지만, 동일 면적의 직접 시세비교로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 한준희 보증금 | 205,000,000원 | 133,296,000원 |
| 인수 · 임차인 신윤이 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한준희 보증금 미배당액은 71,704,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 총 76,704,000원으로 잡히지만, 한준희 부분은 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 0원이고 신윤이 5,000,000원만 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 명목 인수액은 늘지만 확약 부분은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 명목 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 136,000,000원 | 76,704,000원 | 한준희 확약 적용 후 실질 인수는 신윤이 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 108,800,000원 | 103,523,200원 | 한준희 증가분은 확약 적용 시 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 87,040,000원 | 124,926,720원 | 한준희 증가분은 확약 적용 시 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득이 거의 고정될 수 있습니다. 이 사건은 한준희의 미배당 잔액 포기라는 조건 때문에 다릅니다. 따라서 시나리오의 76,704,000원·103,523,200원·124,926,720원은 확약 적용 전 계산상 인수액이고, 한준희 부분을 실제 매수인 부담으로 그대로 더하면 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근이며 다세대주택과 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)이며 주거용으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,715,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래성. 행복한집은 10세대이며 최근 거래 4건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 14.29%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 한준희 포기·말소 조건 확인. 낙찰 전 매각물건명세서 원문에서 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 신윤이 5,000,000원 별도 반영. 한준희 확약이 신윤이에게까지 확장되는 것은 아니므로 5,000,000원을 실질 인수액으로 잡아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 한준희는 임차권등기가 있고 신윤이는 502호 임차인으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 협의 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 비교시세 면적 불일치. 대상면적은 31.29㎡이고 최근 거래 표본은 41.76㎡·44.09㎡입니다. 249,250,000원 평균을 동일 면적 시세로 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 포함. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 내용을 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 배당 추정이므로 최종 매수부담을 입찰 직전 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 확약으로 해소, 작은 임차권은 그대로 남는다”
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 136,000,000원 하나가 아닙니다. 배당표상 한준희 미배당액 71,704,000원이 발생하지만, 명세서의 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 부분은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 대신 신윤이의 대항력 보증금 5,000,000원은 별도로 남아, 현재 회차 실질취득은 141,000,000원입니다.
최근 12개월 거래 평균 249,250,000원과 비교하면 수치상 여유가 커 보이지만, 그 거래들은 41.76㎡·44.09㎡이고 대상은 31.29㎡라 면적이 맞지 않습니다. 따라서 결론은 권리구조는 확약 덕분에 상당 부분 정리됐고 가격도 낮아졌지만, 5,000,000원 대항력 임차인과 비교시세의 면적 불일치를 반드시 반영해야 하는 사건입니다.
