서울남부지방법원 2025타경13533. 강서구 화곡동 ‘와이앤비’ 5층 503호, 전용 25.57㎡ 다세대주택입니다. 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 36% 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권과, 그 인수 위험을 제거하는 매각물건명세서상의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건입니다.
등기상 현재 소유자는 김연희이며 2021.07.30 매매로 299,000,000원에 취득했습니다. 2021.05.06 설정됐던 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 2021.07.20 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.08.10 부천세무서장의 압류입니다. 이동은은 2021.07.30 주민등록·점유를 시작하고 2021.06.14 확정일자를 갖춰 이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.57㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2021.04.21 |
| 소유자 | 김연희 (2021.07.30 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 매각조건이 핵심
2023.08.10 압류가 말소기준권리입니다. 이 압류 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이동은의 임차권등기는 2023.10.26이지만, 임대차계약일 2021.06.12, 확정일자 2021.06.14, 주민등록·점유개시일 2021.07.30으로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
② 임차인 분석 — 주된 인수는 해소, 별도 점유자는 확인 필요
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30 | 299,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2021.06.14 · 배당요구 2023.10.26 | 실질 인수 0원* 미배당 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
| 이서희 | 미상 | 2025.05.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 등기 기준 인수 없음 보증금·점유관계 재확인 필요 |
이동은은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되므로 원칙적으로는 가장 중요한 권리자입니다. 그러나 이 사건은 그 권리자가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 주된 인수 위험이 매각조건으로 해소됩니다. 반면 이서희는 2025.05.19 전입으로 말소기준 2023.08.10보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 구체적 점유관계가 확인되지 않은 만큼 확약 대상 밖 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.92억은 비교지표의 63%, 다만 거래 시점은 확인
와이앤비의 비교 실거래 표본은 총 7건이며 전용 25.57㎡와 27.68㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 비교지표 평균은 304,714,285원, 최신 거래는 2021.07 · 299,000,000원입니다. 현재 최저매각가 192,000,000원은 제공된 비교 실거래 평균의 63.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 25.57㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 27.68㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2021.07 | 25.57㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 25.57㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 27.68㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2021.06 | 27.68㎡ | 6 | 309,000,000원 |
| 2021.06 | 27.68㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 304,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 이동은 보증금 | 299,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이동은 보증금의 미배당액은 110,488,000원으로 산출되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 적용하면 매수인의 해당 임차인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 유찰돼도 포기 조건이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 110,488,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 153,600,000원 | 148,350,400원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 122,880,000원 | 178,640,320원 | 실질 0원* |
대항력 있는 보증금 299,000,000원만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 실제 시나리오도 192,000,000원에서 110,488,000원, 153,600,000원에서 148,350,400원, 122,880,000원에서 178,640,320원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 가격 메리트 판단은 포기 조건 이행 여부를 확인한 뒤 낙찰가 자체를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 25.57㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 서측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 2021.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·난방·급배수·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으며, 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 내용이 확인됩니다.
- 규모. 와이앤비는 16세대이며, 제공된 실거래 표본은 7건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이동은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건인지 입찰 직전 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 이서희 점유 확인. 2025.05.19 전입으로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·실제 점유 범위·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 비교 거래는 2021.06~2021.07에 집중돼 있습니다. 304,714,285원 평균만으로 2026년 현재가를 단정하지 말고 주변 유사 다세대 거래를 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 실질 인수를 분리. 배당표상 110,488,000원의 미배당액이 발생하지만, 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
- 등기 원본 대조. 2021.05.06 근저당은 2021.07.20 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2023.08.10 압류입니다. 최신 등기부에서 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “2.99억 대항력”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 이 물건은 최저가 192,000,000원보다 큰 299,000,000원의 대항력 임차보증금이 존재해 위험한 경매입니다. 실제 배당표도 현재 회차 기준 110,488,000원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 이 사건의 결정적인 문구는 이동은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 점입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 주된 대항력 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
가격 면에서는 현재 최저가가 제공된 비교 실거래 평균의 63.0% 수준이지만, 거래 표본의 최신 시점이 2021.07이라는 점을 감안해야 합니다. 또한 별도 전입자 이서희의 보증금과 점유관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피할 물건”도, “1.92억이라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 승부처는 반환청구권 포기·임차권 말소 조건의 실제 이행 확인, 별도 점유자 확인, 그리고 2026년 입찰시점 시세 검증입니다.
* 매각물건명세서상 이동은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 조건을 적용하지 않은 배당 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 110,488,000원입니다.
