서울남부지방법원 2025타경13540. 화곡동 씨티하우스 6층 603호, 전용 29.15㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 상당히 위험해 보이는 대항력 임차인 김주영입니다. 김주영은 2021년 8월 2일 전입·점유를 시작했고, 보증금은 339,000,000원입니다. 말소기준인 2023년 8월 18일 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다.
실제로 현재 최저가 176,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,264,000원을 빼고 김주영에게 172,736,000원이 배당되며, 단순 권리 계산상 부족분은 166,264,000원입니다. 하지만 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 매각물건명세서 비고에 김주영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김주영 관련 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.15㎡ · 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 김연희 (2021.07.30 매매, 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2021.06.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론이 뒤집힌다
등기부상 2021년 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 같은 해 7월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 8월 18일 부천세무서장 관련 압류입니다. 김주영의 전입·점유는 2021년 8월 2일로 이보다 빠르기 때문에 대항력 있음으로 판단됩니다. 임차권등기는 2023년 8월 28일 이뤄졌고, 2023년 11월 28일 경정등기로 확정일자가 2021년 7월 12일로 경정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.08.02 | 339,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.28 | 실질 0원 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 신동민 점유 부분 미상 | 2025.02.03 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.08.18 이후 전입 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
김주영 임차권의 확정일자는 등기 경정으로 2021.07.12가 기재돼 있습니다. 신동민은 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력에 의한 보증금 승계는 없지만, 보증금·점유 부분·배당관계가 확인되지 않아 현장 점유 및 명도 관계는 별도로 확인해야 합니다. 김주영에 대한 포기 확약은 김주영에게만 적용되며 다른 점유자의 사실관계까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1.76억은 과거 거래보다 낮지만, 거래시점이 2021년이다
제공된 씨티하우스 실거래는 전용 29㎡대 12건으로, 모두 2021년 6~9월 거래입니다. 평균은 319,000,000원, 최저 307,000,000원, 최고 339,000,000원이며 최신 거래는 2021년 9월 307,000,000원입니다. 현재 실질취득 176,000,000원은 이 평균의 55.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.86㎡ | 2 | 307,000,000원 |
| 2021.09 | 29.57㎡ | 3 | 312,000,000원 |
| 2021.07 | 29.96㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 29.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 29.75㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 29.80㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 29.15㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 29.96㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 29.75㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 29.75㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.06 | 29.86㎡ | 4 | 312,000,000원 |
| 2021.06 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 319,000,000원 |
숫자만 놓으면 실질취득 176,000,000원은 과거 평균보다 143,000,000원 낮고, 최신 거래 307,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 거래들은 모두 2021년 자료로 매각기일인 2026년과 상당한 시간 차이가 있습니다. 따라서 55.2%라는 수치를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 해석해 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김주영 보증금 (우선변제) | 339,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김주영 보증금 중 166,264,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 금액은 매수인 실질 인수액에 더하지 않습니다. 즉 현재 회차 실질취득은 176,000,000원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 김주영 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 단순계산 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 166,264,000원 | 176,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,800,000원 | 200,971,200원 | 140,800,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 112,640,000원 | 228,736,960원 | 112,640,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 김주영에 대한 반환청구권 포기 조건이 있으므로 해당 임차인에 한해 그 공식이 적용되지 않습니다. 따라서 유찰될 경우 실질취득액도 실제 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택으로, 방2·욕실·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근이며, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물로 사용승인일은 2021.06.14이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,624,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 다세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김주영 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 신동민 점유 확인. 전입은 2025.02.03으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황과 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제공 실거래 12건은 모두 2021년 거래입니다. 176,000,000원이 과거 평균의 55.2%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모와 평균 2.4회 유찰 이력을 감안해 실제 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리·세금 확인. 체납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용의 유무를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3.39억”보다 중요한 것은 매각조건 한 줄
겉으로만 보면 보증금 339,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 176,000,000원보다 훨씬 커서 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 회차 단순 계산만 해도 미배당액은 166,264,000원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 완전히 달라집니다. 김주영에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 176,000,000원입니다.
다만 이것만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 별도 점유자 신동민의 보증금·점유관계가 확인되지 않았고, 가격 비교의 기준이 되는 실거래도 모두 2021년 자료입니다. 18세대 소규모 다세대에 이미 2회 유찰됐다는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리 핵심은 확약으로 해소됐지만 현재가치 검증과 명도 확인이 반드시 필요한 물건입니다. 결론은 “인수 위험은 크게 줄었고, 승부처는 현재 시세와 현장 점유 확인”입니다.
