서울남부지방법원 2025타경13547. 강서구 마곡동 마곡시티빌 제4층 제401호, 전용 19.73㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권자 고지원의 보증금 245,000,000원입니다. 고지원은 2022.02.16 전입, 2022.02.17 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2023.03.22 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 고지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 현재 회차 배당표상 부족분 98,767,680원은 규칙상 계산되는 금액일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13547 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로30길 73-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택(다세대주택) · 전용 19.73㎡ · 지상6층 건물 제4층 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.03.22 영등포세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 고지원의 전입일 2022.02.16과 확정일자 2022.02.17은 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고지원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.16 | 2022.02.17 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 주택도시보증공사 승계 · 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 손정순 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
사람 기준으로 확인되는 임차인은 고지원·손정순 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 손정순은 2025.04.21 전입으로 말소기준 2023.03.22보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 60.9%지만 거래표본은 2022.03 한 건
마곡시티빌은 총 16세대, 사용승인일은 2021.09.06입니다. 전용 19.73㎡로 일치하는 확인 거래는 2022.03, 4층, 245,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 19.73㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | 19.73㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 149,120,000원은 이 비교거래 245,000,000원의 60.9%입니다. 그리고 이번 사건은 확약 덕분에 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 149,120,000원으로 잡을 수 있습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.03 한 건뿐이므로, 이 수치만으로 2026.09.22 시점의 현재 시장가를 확정하거나 큰 가격 메리트를 단정해서는 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 고지원 보증금 | 245,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 고지원의 보증금 미배당액은 98,767,680원입니다. 그러나 매각조건에 따른 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 확약 때문에 매수인에게 실제 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전에는 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 149,120,000원 | 98,767,680원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 119,296,000원 | 128,174,144원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 95,436,800원 | 151,681,062원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 고지원의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이번 매각조건은 고지원과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구를 포기시키므로, 각 시나리오의 표시된 인수액은 룰상 계산값이고 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역·마곡나루역이 있고 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층. 기본 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·화재탐지·소화설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,756,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 고지원·주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 손정순의 점유관계. 전입은 2025.04.21로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았으므로 명도 대상과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 동일면적 확인 거래가 2022.03의 245,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 매매호가와 인근 다세대 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 총 16세대의 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 실제 매수수요와 대출 가능 조건을 점검해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표의 집행비용은 2,887,680원이며, 실제 배당과 세금·체납 관련 부담은 원본 배당요구 및 매각조건을 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건
표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 149,120,000원을 크게 웃돌아 위험해 보이는 사건입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 기준 98,767,680원의 보증금 부족분이 계산됩니다. 그러나 이 사건은 고지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됩니다. 남는 문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득 149,120,000원은 확인 거래 245,000,000원의 60.9%지만, 그 비교표본이 2022.03 한 건뿐이고 이 물건 자체도 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 현장시세 재검증이 필수입니다.
