서울남부지방법원 2025타경13552. 금천구 시흥동 아름아트빌 1층 103호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김건태이며 2021년 5월 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 시기에 임차인 전준석이 보증금 230,000,000원으로 들어왔고, 전입일은 2021.05.28, 점유개시는 2021.05.29, 확정일자는 2021.05.03입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2022년 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 빠르기 때문에 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 현재 회차의 미배당 보증금 83,641,472원, 3회 유찰 시 113,073,178원, 4회 유찰 시 136,600,617원으로 증가합니다. 다만 이번 매각에는 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-26 아름아트빌 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로50길 163-9 |
| 용도 | 다세대주택 · 안방1·방2·거실·주방·화장실·발코니3·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 중 제1층 제103호 · 사용승인 2001.11.19 |
| 소유자 | 김건태 · 2021.05.27 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,200,000원 / 149,248,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인
등기상 현재 경매의 말소기준은 2022.06.13 서민금융진흥원 가압류 5,006,623원입니다. 이후 2023년 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026년 금천구 및 국의 압류는 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
하지만 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 전준석의 전입신고는 2021.05.28로 말소기준보다 먼저이며, 확정일자도 2021.05.03입니다. 따라서 보증금 230,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2023.07.27 임차권등기는 그 임대차를 등기부에 공시한 것입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전준석 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.05.28 / 2021.05.03 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 149,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,889,472원 |
| 1. 임차인 전준석 보증금 | 230,000,000원 | 146,358,528원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,006,623원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 230,000,000원은 임차보증금 승계와 연결된 동일 경제적 채권으로, 임차인 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 83,641,472원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 233,200,000원, 현재 최저가는 149,248,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장 대비 할인율은 다른 숫자입니다.
⑤ 제시외 건물 — 권리보다 현장 확인이 필요한 부분
감정평가 내용에는 본건 구분건물에 제시외 건물이 소재한다고 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이라고 적혀 있습니다. 감정평가서는 이에 대해 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령 소지가 있으므로 경매 진행 시 유의하라고 명시합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 안방1·방2·거실·주방·화장실·발코니3·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근이며 도시형생활주택·다세대·연립·단독주택·중소형 아파트·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생설비 및 급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사 지대 내 자체지반이 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 지역. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 전준석 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 전준석의 230,000,000원과 주택도시보증공사의 230,000,000원을 서로 다른 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 실사. 위치·면적·사용 형태와 이행강제금, 철거 또는 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 포기 조건이 존재하더라도 실제 점유 상태와 인도 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 금천구 및 국의 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 대항력”보다 중요한 한 줄, ‘포기·말소 조건’
표면만 보면 상당히 위험한 물건입니다. 임차인 전준석은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금도 230,000,000원으로 감정가에 가깝습니다. 현재 최저가에서 일반적인 권리구조라면 83,641,472원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 위험을 직접 제거합니다. 전준석과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 149,248,000원으로 봅니다.
다만 결론을 곧바로 “싸다”로 연결하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 이미 2회 유찰됐으며, 감정평가서가 제시외 건물에 따른 이행강제금·철거·원상복구 가능성을 경고하고 있습니다. 임차보증금 인수 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격과 제시외 건물은 별도 검증이 필요한 다세대 물건이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
* 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 적용·이행된다는 전제입니다. 조건을 적용하지 않은 배당 산식상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 83,641,472원입니다.
