서울남부지방법원 2025타경13556. 서울 구로구 개봉동 행운빌 제4층 제402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김승준으로 2021.12.07 매매를 원인으로 거래가액 187,000,000원에 취득했고 2021.12.09 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 일반적인 근저당 사건이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과 그 미배당액입니다.

정은진은 임대차계약일 2021.09.10, 확정일자 2021.10.19, 주민등록·점유개시일 2021.11.19로 확인되고 보증금은 187,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.11.30 충청남도교육감 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적인 배당계산만 보면 낙찰가에서 보증금을 모두 회수하지 못한 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 정은진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 배당계산상 미배당액은 73,424,000원이지만, 실제 매수인 인수는 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 해소

말소기준은 2022.11.30 충청남도교육감 압류입니다. 정은진의 주민등록·점유개시일은 2021.11.19로 그보다 앞서고, 확정일자도 2021.10.19이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 이후 2023.12.07 주택임차권등기가 됐고, 2025.11.27 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

② 가격 비교 — 31.6%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 116,000,000원으로 감정가 145,000,000원의 80%인 1회 유찰 회차입니다. 확약 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질취득액도 116,000,000원입니다.

다만 시세 자료는 그대로 비교하기 어렵습니다. 확보된 행운빌 실거래는 2021.09 · 44.46㎡ · 5층 · 367,000,000원 한 건뿐인데, 본건 대상 면적은 16.33㎡이고 면적 일치 여부도 불일치입니다. 따라서 데이터상 최저가가 실거래 기준의 31.6%로 표시되더라도, 이를 근거로 본건이 실거래 시세보다 31.6% 수준이라거나 크게 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형상 정은진 보증금 미배당액은 73,424,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제로 데이터의 회차별 계산에서도 매각가가 116,000,000원에서 92,800,000원, 74,240,000원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 73,424,000원, 96,270,400원, 114,496,320원으로 커집니다.

하지만 본건은 정은진과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 이 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 ‘낙찰가 + 73,424,000원’이 아니라 확약 조건을 반영한 실질취득액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 P.V.C샷시 창호 등입니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개봉초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·저층 공동주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 개봉역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 설비. 엘리베이터·난방설비·위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 182.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
• 도로. 감정평가상 서측으로 도로에 접하고, 토지 자료상 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역· 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 용도 아파트의 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.10.20~2026.12.31이고, 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 건물 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰에 의존해 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 2020.07.24 준공, 7세대 규모의 다세대입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회이며, 확인된 실거래 표본은 1건이고 대상 면적과 일치하지 않아 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 정은진과 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액을 입찰가에 중복 가산하지 않기. 현재 회차 미배당 73,424,000원은 일반 대항력 규칙상 인수 계산값이지만, 본건 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
• 시세 비교 면적 확인. 본건 대상은 16.33㎡인데 확인된 실거래는 44.46㎡입니다. 367,000,000원이나 31.6% 수치를 직접적인 적정가 근거로 사용하면 안 됩니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조가 집합건축물대장과 외부 관찰에 의존했습니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 내용이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 취득 조건에 미치는 영향을 원문 기준으로 점검해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 제시된 배당은 매각가 116,000,000원을 전제로 한 계산이며 실제 배당은 집행 과정에서 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건도, “31.6%”만 보고 싸다고 살 물건도 아니다

등기 순서만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차인 정은진의 보증금 187,000,000원이 최저가 116,000,000원을 크게 웃돌아, 일반적인 경우라면 상당한 인수 위험이 생기는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서도 미배당액이 73,424,000원으로 계산됩니다.

하지만 매각물건명세서에는 정은진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저매각가 116,000,000원입니다.

문제는 그다음입니다. 가격자료에 잡힌 367,000,000원 거래는 본건 16.33㎡와 다른 44.46㎡ 거래이고 2021.09 단 한 건입니다. 따라서 데이터에 표시된 31.6%를 보고 ‘시세의 31.6%에 사는 초저가 물건’이라고 해석하는 것은 부적절합니다. 결론은 권리는 확약 조건 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.