서울남부지방법원 2025타경13569. 화곡동 ‘더원’ 602호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 이예광의 임차보증금이 359,000,000원이고 전입신고가 2022.04.06, 점유개시는 2022.04.05, 확정일자는 2022.03.15입니다. 경매개시결정은 2025.12.01이므로 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차의 룰상 미배당액은 147,139,520원입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 이예광 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제602호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.42㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 김영진 (2022.03.11 매매 · 거래가액 359,000,000원 · 2022.04.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2022.02.10 / 22세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수액을 바꾼다
2022.03.02 설정된 의왕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,072,000,000원이었지만 2022.04.04 이미 말소되었습니다. 이후 이예광은 2022.04.05 점유를 시작하고 2022.04.06 전입했으며, 2023.11.24 보증금 359,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일은 2025.12.01입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예광 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.06 | 2022.03.15 | 359,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이예광은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 가격 비교 — 수치상 낮지만, 거래시점은 2022년이다
‘더원(966-3)’의 전용면적 유사 거래 12건은 모두 2022.03~2022.05에 집중되어 있습니다. 최근12개월 평균으로 집계된 금액은 315,666,666원, 최신 거래는 2022.05의 279,000,000원입니다. 확약 반영 후 현재 회차 실질취득가 215,680,000원은 최근12개월 평균의 68.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 25.72㎡ | 5 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 27.53㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.04 | 26.50㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 27.65㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 25.72㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2022.03 | 27.53㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 26.50㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 26.00㎡ | 4 | 309,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 315,666,666원 |
표본 거래가는 279,000,000원~344,000,000원, 평균은 315,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 215,680,000원은 이 표본보다 낮습니다. 다만 이 비교표의 가장 최근 거래가 2022.05이므로, 2026.09.22 입찰 시점의 현재 시세와 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,819,520원 |
| 1. 임차인 이예광 보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이예광에게 211,860,480원이 배당되고 보증금 중 147,139,520원이 남습니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 ‘낙찰가 하락’ 효과가 작다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 215,680,000원 | 147,139,520원 | 0원* | 215,680,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,544,000원 | 189,671,616원 | 0원* | 172,544,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 138,035,200원 | 223,697,293원 | 0원* | 138,035,200원 |
이 표가 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 215,680,000원에서 172,544,000원, 다시 138,035,200원으로 낮아질수록 룰상 미배당 인수액은 147,139,520원 → 189,671,616원 → 223,697,293원으로 커집니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 전형적인 인수형에서는 단순 유찰만으로 총부담이 크게 줄지 않습니다.
하지만 이 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 조건을 반영한 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 따라서 입찰자는 “대항력 임차인이 있으니 무조건 3.59억 부담”이라는 결론도, 반대로 “최저가 2.1568억이니 아무 조건 없이 싸다”라는 결론도 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서대학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제6층 제602호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 5~6m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 185.5㎡, 공시지가 3,737,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 22세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 비교표도 2022년 거래에 집중되어 있어 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 이예광 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당표상 미배당액은 147,139,520원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이예광 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있습니다.
- 가격 비교 시점 확인. 68.3%라는 비교치는 2022.03~2022.05 거래표본에 대한 값입니다. 입찰가 결정에서 2026년 현재 가격으로 그대로 치환하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.08 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서의 현재 상태를 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 359,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 계산되는 미배당액도 147,139,520원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인 이예광과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차 실질 인수는 0원, 실질취득은 215,680,000원입니다.
가격 역시 2022년 거래표본과 비교하면 낮지만, 최신 거래가 2022.05라는 한계가 분명합니다. 2회 유찰과 평균 유찰 1.8회라는 경매 이력까지 감안하면 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 매력은 현재 시세 재확인이 필요한 조건부 B등급”입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 확약의 유효성 확인과 현재 시세 검증입니다.
