서울남부지방법원 2025타경13573. 화곡동 ‘더원’ 제6층 제601호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 등기부에는 임서율 명의의 389,000,000원 주택임차권이 있고, 점유개시·주민등록은 2022.04.05, 확정일자는 경정 전 2022.04.05로 기재되어 있으며 임차권 경정에서는 계약일과 확정일자가 2022.03.11로 정정돼 있습니다.
이 임차권을 일반적인 대항력 인수형으로만 계산하면 현재 최저가 230,400,000원에서 배당 후 남는 162,625,600원을 매수인이 인수하고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그런데 이 사건은 매각 조건에 임차인 임서율 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있습니다. 따라서 그 조건이 실제로 이행되면 임서율 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.91㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 김영진 · 2022.03.11 매매 · 거래가액 389,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 230,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 매각 조건이 결론을 바꾼다
2022.03.02 설정된 의왕신용협동조합 근저당권은 2022.04.04 이미 말소됐습니다. 현재 매각절차의 기준으로 제시된 권리는 2025.12.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2023.11.28 임서율의 주택임차권등기가 존재하며, 등기 내용상 보증금은 389,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임서율 | 건물 전부 · 2022.04.05 | 2022.04.05 경정: 2022.03.11 | 389,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계·포기 조건 |
실제 임차권자는 임서율 1명으로 확인됩니다. 2024.01.31 등기는 별도의 새로운 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일과 확정일자를 2022.03.11로 고친 내용입니다. 주택도시보증공사는 매각 조건에서 주택임차권 승계인으로 적시되어 있으며, 보증금을 별도로 중복 합산할 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 비교해야 할 것은 ‘실질취득 230,400,000원’
같은 건물 ‘더원(966-3)’의 전용 27.42㎡~29.91㎡ 거래는 2022.03~2022.04에 294,000,000원~389,000,000원으로 확인됩니다. 9건 평균은 334,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.91㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.53㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.04 | 27.65㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2022.03 | 27.65㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 27.53㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 28.11㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 27.42㎡ | 6 | 359,000,000원 |
| 2022.03 | 29.91㎡ | 6 | 389,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 334,000,000원 |
매각 조건이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 230,400,000원에 미배당 보증금 162,625,600원을 더해야 하므로 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건입니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 230,400,000원이며, 평균 334,000,000원의 69.0%입니다. 최신 거래 339,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 임서율 보증금 | 389,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임서율 보증금 부족분은 162,625,600원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 이 사건은 임서율 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 조건 이행 시 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2022.02.10입니다.
- 입지. 강서구청 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,737,000원/㎡, 토지면적은 185.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 더원(966-3)은 22세대이며, 동일·유사 면적 거래 9건의 가격 범위는 294,000,000원~389,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임서율과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 시점에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 조건 없는 계산도 기억. 현재 회차의 룰상 미배당액은 162,625,600원입니다. 조건이 적용되지 않는 경우 실질취득 구조가 완전히 달라집니다.
- 임차권 경정 확인. 임차권 원등기의 계약일·확정일자와 2024.01.31 경정등기의 계약일·확정일자가 다르므로 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 실질취득 230,400,000원은 거래 평균 334,000,000원의 69.0%, 최신 거래 339,000,000원보다 낮습니다. 단, 비교 거래는 2022.03~2022.04 거래입니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가는 감정가 360,000,000원의 64%인 230,400,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권 포기·말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 3.89억”보다 중요한 것은 매각 조건
표면만 보면 보증금 389,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 매수인이 큰 금액을 떠안을 수 있는 사건입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 미배당액은 162,625,600원으로 잡힙니다. 그러나 이 사건은 임서율과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.
그 조건이 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 230,400,000원입니다. 이는 비교 평균 334,000,000원의 69.0%로 가격상 여유가 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 정확한 적용과 이행 여부 확인입니다.
