서울남부지방법원 2025타경13577. 화곡동 으뜸캐슬2차 5층 504호 다세대주택입니다. 감정가는 300,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 권리관계에서 가장 중요한 사람은 임차인 신나라입니다. 임대차계약일자는 2022.01.14, 확정일자는 2022.01.26, 점유개시는 2022.02.21, 주민등록일자는 2022.02.22이며 보증금은 345,000,000원입니다.

말소기준으로 선언된 권리는 2023.03.24 강서세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 앞서므로 자료상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 일반적인 계산이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 매각 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 해소

말소기준권리는 2023.03.24 국가 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국가 압류, 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 2023.11.14 등기됐지만 임차인의 전입·점유는 2022년으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후”라는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없고, 실제 대항력과 보증금 미배당 문제를 먼저 봐야 합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각 조건에 기재된 주택임차권 승계인으로, 별개의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 36% 할인만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 300,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 192,000,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균 실거래, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 현재 회차 156,488,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 강서로 후면 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 까치산역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 5층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 343㎡, 완경사 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 으뜸캐슬2차는 18세대 규모이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 임차인 신나라와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 신나라 1명입니다. 확약은 해당 임차인 및 주택임차권 승계인에 관한 것이므로 다른 별도 점유·임차관계가 없는지 현황을 확인해야 합니다.
• 실거래 별도 검증. 감정가 300,000,000원 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 전용 23.28㎡와 실제 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다.
• 배당 구조 확인. 현재 회차 계산상 신나라의 보증금 미배당은 156,488,000원입니다. 3회 유찰 시 194,350,400원, 4회 유찰 시 224,640,320원으로 커지지만 확약 조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
• 국세 압류 확인. 말소기준은 2023.03.24 강서세무서장 압류이며 2025.03.13 보령세무서장 압류도 존재합니다. 배당과 말소 관계를 매각서류 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 ‘확약’이 풀고, 가격은 따로 검증해야 한다

이 사건은 표면만 보면 부담이 큽니다. 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 192,000,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 본건은 매각물건명세서가 명확한 예외를 둡니다. 임차인 신나라와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 192,000,000원입니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.5회 유찰이지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 192,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소, 가격 메리트는 추가 검증 필요입니다.