151,680,000원
서울남부지방법원 2025타경13594. 화곡동 미리내오피스텔 제7층 제706호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 237,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 151,680,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2023.07.27. 등기된 김오환의 주택임차권 183,700,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.06.26., 최초 확정일자는 2019.05.28.이고, 임차권등기 자체도 2025.12.01. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,923,520원을 먼저 공제한 뒤 김오환에게 148,756,480원이 배당되어 34,943,520원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 조건이 붙습니다. 매각물건명세서상 김오환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 주된 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 승계인으로 표시된 것이므로 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제7층 제706호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로18길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제706호 · 사용승인일 2019.04.05. |
| 소유자 | 김민준 · 2019.06.08. 매매, 거래가액 175,000,000원 · 2020.12.21. 김원유에서 김민준으로 명의인 표시 변경 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 151,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지 점유는 미상
등기상 가장 중요한 권리는 김오환의 주택임차권입니다. 임차보증금은 183,700,000원이고, 임대차계약은 2019.05.25. 및 2021.06.19., 주민등록·점유개시는 2019.06.26., 확정일자는 최초 계약분 2019.05.28.과 증액분 2021.06.28.입니다. 2023.07.27. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 3명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김오환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.26 | 183,700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| KHAN OLEG EVGENEVICH | 미상 | 2025.08.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
| OSSENMUK ALEXANDRA | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 김오환의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인 또는 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인·점유자는 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 237,000,000원이고 현재 최저가는 151,680,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, ‘감정가 대비 64%’만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
또한 김오환의 포기·말소 조건이 없다고 가정하면 현재 회차의 룰상 인수액은 34,943,520원이고, 3회 유찰 시 64,854,816원, 4회 유찰 시 88,772,154원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 임차보증금이 커지는 대항력 임차인 인수형 구조입니다. 이번 사건은 확약 때문에 김오환 부분의 실질 인수가 0원이 되는 것이지, 낮아진 최저가 자체가 권리위험을 없애는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,923,520원 |
| 1. 임차인 김오환 보증금 | 183,700,000원 | 148,756,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김오환 보증금의 미배당액은 34,943,520원입니다. *매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 적용하면 김오환 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 7층으로, 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 5m, 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김오환 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. KHAN OLEG EVGENEVICH와 OSSENMUK ALEXANDRA의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 151,680,000원이 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설이고 현황 주거용으로 사용 중이므로 실제 이용상태와 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 지웠지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 237,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 151,680,000원까지 내려왔고, 김오환의 보증금 183,700,000원보다도 낮습니다. 확약이 없다면 현재 회차만 해도 34,943,520원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
그러나 매각조건에 김오환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 들어가 있어 주된 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 여기까지만 보면 권리위험이 크게 낮아집니다.
그럼에도 등급을 높게 줄 수 없는 이유는 분명합니다. 확약 대상이 아닌 점유자 2명이 별도로 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권은 해결됐지만 미상임차 확인 전에는 입찰가를 정하기 어려운 사건입니다. 가격보다 먼저 해야 할 일은 두 점유자의 권리관계를 확정하는 것입니다.
