서울남부지방법원 2025타경13605. 목동 도화엘리시아 제2동 402호, 전용 29.98㎡의 공동주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 379,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 303,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 이동원의 376,000,000원 임차보증금이 낙찰자에게 실제로 얼마나 승계되는가입니다.

이동원은 2021.08.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.08.17입니다. 데이터상 말소기준은 2023.06.09 강서세무서장 압류이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 배당요구도 했기 때문에, 일반적인 계산만 적용하면 현재 최저가 303,200,000원에서 집행비용 5,044,800원을 뺀 298,155,200원을 배당받고 77,844,800원이 미배당으로 남습니다. 원칙적으로라면 이 잔액이 매수인 인수 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2023.06.09 국의 압류입니다. 이후 우리금융캐피탈의 37,293,948원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이동원의 임대차는 등기된 시점인 2023.09.13보다 앞선 2021.08.30 전입·점유와 2021.08.17 확정일자를 기준으로 판단해야 하므로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

또한 2021.09.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 본건은 당시 민간임대주택으로 등록된 이력이 등기되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현행 말소·정리 상태를 원문과 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 이동원·김진세 2명으로 봅니다. 시보증은 보증기관 대위·승계 신고로, 김진세 보증금의 중복 신고로 표시되어 있으므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 김진세는 전입일 2024.11.25가 말소기준 2023.06.09보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다.

③ 시세 비교 — 조건 적용 시 실질취득은 최근 시세 아래

도화엘리시아101동102동 전용 29.98㎡의 실거래는 6건이며, 전체 평균은 377,666,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 392,500,000원이고 최신 거래는 2026.04 435,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 392,500,000원이고 현재 최저가는 그 77.2%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 +6.0%로 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 이동원 관련 인수액이 매각조건에 따라 실제 0원이 된다면, 실질취득 303,200,000원은 최근 시세보다 낮은 구간으로 평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,200,000원 가정)

배당계산상 이동원의 부족분은 77,844,800원입니다. 다만 명세서상 이동원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다

확약이나 포기 조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 376,000,000원이 낙찰가보다 커 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 이동원 관련 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 이 효과는 해당 임차권에 관한 조건에 한정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2021.07.30입니다.
• 입지. 양동중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 염창역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 제4층 제402호이며 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 서측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,473,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 규모. 도화엘리시아101동102동은 26세대이며 동일 전용면적 실거래는 6건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 이동원과 주택도시보증공사의 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 승계관계 확인. 시보증의 김진세 승계 표기와 명세서의 주택도시보증공사·이동원 승계관계를 함께 대조해야 합니다.
• 김진세 점유 확인. 전입 2024.11.25로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유관계와 명도 상대를 확인해야 합니다.
• 동 표기 확인. 등기·주소는 제2동 제402호이고 매각물건명세서 비고에는 현황상 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.09.14 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 실거래 평균 377,666,666원보다 최근 12개월 평균 392,500,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “376,000,000원 인수형”을 조건부로 끊어낸 사건

표면만 보면 까다로운 물건입니다. 이동원은 376,000,000원의 보증금을 가진 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당만 계산하면 77,844,800원이 남습니다. 보통이라면 최저가 303,200,000원을 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.

하지만 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 이동원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 정상적으로 적용되면 이동원 관련 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 303,200,000원 수준입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 392,500,000원이고 현재 실질취득은 그 77.2%, 최근 시세 추세도 +6.0%입니다. 따라서 가격 자체는 매력적입니다. 다만 이 물건은 ‘권리가 깨끗해서 싼 물건’이 아니라 복잡한 임차권 위험을 매각조건으로 제거한 뒤에야 가격 메리트가 살아나는 물건입니다. 승부처는 할인율보다 포기·말소 조건과 실제 점유·승계관계의 정확한 확인입니다.

* 현재 회차의 일반 배당계산상 이동원 보증금 미배당액은 77,844,800원이나, 매각물건명세서 비고의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 적용해 이동원 관련 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.