서울남부지방법원 2025타경13609. 강서구 화곡동 더숨153 제104동 203호, 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적 비교 대상은 15.16㎡이고, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자 문지우는 2022년 2월 9일 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 11일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 문수혁입니다. 문수혁은 2021년 12월 22일 계약, 2021년 12월 23일 확정일자, 2022년 1월 21일 전입·점유를 갖췄습니다. 말소기준으로 선언된 2023년 5월 9일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 260,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만, 매각조건이 인수를 끊는다

말소기준은 2023.05.09 국의 압류입니다. 문수혁의 전입·점유는 2022.01.21로 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 승계할 수 있는 대항력 인수형입니다.

보증기관의 신고는 별도 임차보증금이 아닙니다. 자료상 보증기관은 문수혁 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 문수혁 1명입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘7.2% 할인’에 불과하다

더숨153은 134세대, 2021년 7월 15일 준공입니다. 비교 면적은 15.16㎡이고 면적 매칭이 이뤄진 12건의 거래자료가 있습니다. 전체 평균은 250,833,333원이지만, 2021~2022년의 고가 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 적합하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 30.0% 하락했습니다.

현재 최저가 167,040,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 92.8%입니다. 포기·말소 조건으로 인수액을 0원으로 보면 실질취득액 역시 167,040,000원이므로 최신 거래보다 12,960,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 구간보다 -30.0% 내려온 상황입니다. 따라서 전체 평균 250,833,333원과 비교해 ‘대폭 싸다’고 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)

통상 배당계산상 문수혁 보증금 부족분은 96,098,560원입니다. 그러나 본건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 금액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 배당표의 집행비용은 3,138,560원 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북동측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 현황 도시형생활주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 동측 약 6미터, 서측·남측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 내부상태. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐고, 실거래 자료에서도 2026년 거래가격이 과거보다 크게 낮아진 흐름이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 문수혁 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복합산 금지. 보증기관의 권리는 문수혁 보증금에 대한 대위·승계입니다. 실제 임차인은 문수혁 1명이며 260,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
• 감정가 할인율보다 최근 시세 우선. 감정가 261,000,000원 대비 64%라는 숫자보다 최신 거래 180,000,000원과 실질취득 167,040,000원의 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -30.0% 하락했습니다. 최근 12개월 표본도 1건이므로 180,000,000원을 절대적인 적정가로 고정하지 말고 추가 가격 하락 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 전용 15.16㎡급 소형 도시형생활주택은 내부 상태가 매매·임대 경쟁력에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 세금·배당 변수. 국세 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 완전히 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당과 말소 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 조건으로 해소, 가격은 아직 공격적이지 않다”

이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 260,000,000원짜리 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 167,040,000원만 놓고 통상 배당을 계산하면 미배당액이 96,098,560원 발생하기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 문수혁 및 그 승계인과 관련한 실질 인수액은 0원입니다.

그래도 가격을 후하게 평가하기는 어렵습니다. 실질취득액 167,040,000원은 최신 거래 180,000,000원보다 낮지만 차이는 12,960,000원, 약 7.2%입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 30.0% 하락했고 단지 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 감정가 대비 36% 할인이라는 숫자보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 보수적 접근입니다.