205,440,000원
서울남부지방법원 2025타경13615. 강서구 화곡동 루미힐스 제3층 제301호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 최초 감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 205,440,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기부상 2021.11.30 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.04.05 이미 말소됐고, 2023.10.04 고민정의 임차권등기도 등기부상 말소 상태입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.12.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.02.16 신혜란, 2024.03.13 이기현의 전입입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 다만 말소기준권리보다 전입일이 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금 미상인 만큼 실제 낙찰자의 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지상 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 임차권과, 별도로 남은 미상 임차인
② 임차인 현황 — “0원 인수”로 단정하면 안 된다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜란 | 2024.02.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기현 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사대상은 신혜란·이기현 2명입니다. 둘 다 주택도시보증공사의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 서로 별개의 점유자로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가 205,440,000원만을 기준으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%라도 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 64%인 205,440,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 164,352,000원, 4회 유찰 시 131,481,600원입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 신혜란·이기현의 보증금이 미상이라 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 320,000,000원 | 201,763,840원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 주택도시보증공사 청구액 320,000,000원 중 201,763,840원이 배당되고 118,236,160원이 미배당됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 신혜란·이기현의 미상 보증금 위험까지 확정한 결과는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물로 사용승인일은 2021.11.25입니다. 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 루미힐스는 16세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회입니다. 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신혜란 보증금 확인. 2024.02.16 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 이기현 보증금 확인. 2024.03.13 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 별도 임차인으로 보고 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 고민정·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 신혜란·이기현에게 확대해 해석하면 안 됩니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 미상 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당순위와 금액을 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 321,000,000원에서 2회 유찰돼 205,440,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 고민정·주택도시보증공사 부분은 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원 처리할 수 있지만, 그 밖에 신혜란·이기현 2명의 보증금이 확인되지 않은 채 남아 있습니다. 두 사람의 전입은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 열어 둬야 하고, 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자의 총 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 내려왔지만 권리확인이 끝나지 않은 사건”입니다. 입찰 판단의 선행조건은 추가 유찰이 아니라 두 임차인의 실제 임대차관계 확인입니다.
