인천지방법원 2025타경2199. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 4층 462호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 홍수인이고, 말소기준권리는 2022.06.21. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 주식회사 수플로우는 2022.09.29. 전입신고를 했지만 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2199 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 4층 462호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 4층 462호 |
| 소유자 | 홍수인 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 38,416,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 115,916,132원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.04.28. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.06.21. 홍수인 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.12.05. 김포시 압류는 2024.09.03. 해제됐고, 2025.06.10. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.12.31. 김포시 압류도 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 수플로우 | 2022.09.29 | 5,000,000원 | 440,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2022.09.29.은 말소기준권리 2022.06.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 440,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 임차인 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
감정가는 160,000,000원이고 현재 최저매각가는 38,416,000원으로, 감정가의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 26,891,200원, 6회 유찰 시 18,823,840원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 37,324,512원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,416,000원 가정에서 하나은행 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 37,324,512원이 배당되고 106,675,488원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위로 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 양촌역·구래역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부와 감정평가 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 4층 462호이며, 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 4필 일단 토지를 공장·창고 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 토지면적은 2,372.0㎡입니다.
- 도로. 본건 동측 및 북측으로 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 주식회사 수플로우의 전입일 2022.09.29.과 보증금 5,000,000원, 월차임 440,000원을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본서류를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 및 현황상 공장(지식산업센터)이므로 사용 목적과 관련 규제·입주 가능 업종을 입찰 전에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 38,416,000원, 5회 유찰 시 26,891,200원, 6회 유찰 시 18,823,840원으로 가격은 내려가지만 근저당 미배당은 더 커집니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 검증은 필수
이 물건은 권리만 보면 비교적 깔끔합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명인 주식회사 수플로우는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이미 4회 유찰돼 감정가 160,000,000원에서 38,416,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자 자체가 아니라 지식산업센터의 실제 시장가와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 데 있습니다.
