서울남부지방법원 2025타경13620. 구로구 궁동 ‘101정안하이츠’ 5층 502호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2017.02.08이고, 거래 비교 대상 면적은 29.5㎡입니다. 현 소유자 용환진은 2021.11.12 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 230,000,000원입니다.
권리분석의 기준은 2022.03.07 국민건강보험공단의 압류입니다. 그런데 임차인 윤경수는 2021.10.29 전입·점유, 2021.10.08 확정일자로 이 기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가 148,480,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 대체로 보증금 수준에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 278-4 101정안하이츠 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제502호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인 2017.02.08 |
| 소유자 | 용환진 · 2021.11.12 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.03.07 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 롯데카드, 중랑구, KB국민카드, 우리카드, 서울보증보험, 국 압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 윤경수의 전입·점유는 2021.10.29로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.08에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심 시점은 전입·점유입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤경수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.08 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
윤경수는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 임차보증금에 배당되고, 84,398,720원이 부족합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 부족분은 매수인이 인수합니다.
③ 회차가 내려가도 일반 규칙상 실질취득은 2.3억 부근
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 148,480,000원 | 84,398,720원 | 232,878,720원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 118,784,000원 | 113,678,976원 | 232,462,976원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 95,027,200원 | 137,083,290원 | 232,110,490원 |
표처럼 포기 조건을 제외한 일반 규칙만 적용하면 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 230,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 “4회 유찰되면 9,500만원짜리”로 보는 해석은 틀립니다. 다만 이 사건은 매각조건으로 미배당 보증금반환청구권을 포기하도록 되어 있으므로, 조건 이행 시 실제 취득원가는 낙찰가 중심으로 바뀝니다.
④ 시세 비교 — 60.4%라는 숫자는 참고만
제공된 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 평균 246,000,000원, 최신 거래는 2021.11의 230,000,000원입니다. 현재 최저가 148,480,000원은 제공된 최근 평균의 60.4%입니다. 다만 거래 표본이 모두 2021년이므로 2026년 현재의 가격 수준을 직접 설명하는 최신 거래자료로 보기는 어렵습니다. 따라서 “실거래 평균보다 40% 싸다”는 식의 단정은 피해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.5㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 29.76㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 29.76㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 246,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 윤경수 보증금 | 230,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 9,729,381원 | 0원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 16,781,319원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 8,721,532원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 30,147,945원 | 0원 |
| 6. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 84,398,720원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 101정안하이츠는 15세대 규모입니다.
- 입지. 수궁119안전센터 북서측 인근이며, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 건물 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건은 이 한 문장이 실질취득가를 바꿉니다. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 윤경수의 전입·점유 2021.10.29는 말소기준 2022.03.07보다 앞섭니다. 조건이 없다면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 제공 거래 3건은 모두 2021년입니다. 2026년 매각기일 기준 가격 판단에는 추가적인 최신 실거래 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모의 도시형생활주택이므로 아파트와 같은 거래빈도나 환금성을 전제하지 말고 개별 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 148,480,000원에서 84,398,720원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 일반 규칙대로라면 유찰이 거듭돼도 인수액이 커져 총 부담은 계속 2.3억 부근에 남습니다. 하지만 이 사건에는 임차인 윤경수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 148,480,000원 중심으로 바뀝니다.
가격만 보면 제공된 2021년 실거래 평균 246,000,000원의 60.4% 수준이지만, 거래 자료가 모두 2021년이라는 시간차가 큽니다. 따라서 이 사건은 “권리조건 확인은 필수, 가격판단은 최신 시세로 다시 검증”이 결론입니다. 조건부 권리 리스크는 해소 가능하지만, 그 조건을 원본에서 재확인하지 않은 채 입찰하는 것은 별개의 위험입니다.
