서울남부지방법원 2025타경13624. 서울 양천구 목동 칭찬그린맨션 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 290,830,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 232,664,000원입니다. 권리의 핵심은 2020년부터 대항력을 갖춘 임차권자 김유빈과 2023.02.09. 설정된 김양권 근저당권 35,000,000원의 선후관계입니다. 김유빈의 전입·점유는 2020.07.31., 확정일자는 2020.07.21.로 말소기준보다 앞섭니다.
통상 구조만 보면 현재 최저가 232,664,000원에서 김유빈 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지 않아 매수인에게 11,393,296원이 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 김유빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 해당 임차보증금의 매수인 부담은 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-83 칭찬그린맨션 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로20길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 / 시세대상면적 | 2002.06.18 · 59.49㎡ |
| 소유자 | 김숙자 (2020.08.03. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,830,000원 / 232,664,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.02.09. 김양권 근저당권입니다. 김유빈은 2020.07.31. 전입·점유, 2020.07.21. 확정일자로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.03.05.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 다만 본건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 김유빈 관련 인수는 실질적으로 해소됩니다.
김유빈 외에 신고된 이상화·박광근은 각각 2024.09.05., 2025.01.13. 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람은 보증금이 확인되지 않았지만 선순위 대항력은 없으므로 확인된 자료상 매수인 보증금 인수 구조는 아닙니다. 실제 임차·점유 신고는 3명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인으로 김유빈 보증금과 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 · 건물 전부 | 2020.07.31 / 2020.07.21 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 이상화 · 주거 | 2024.09.05 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 박광근 | 2025.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰인데도 최근 거래보다 33% 높다
칭찬그린맨션은 9세대, 2002.06.18. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2023.09. 175,000,000원 1건이며, 제공된 최근 12개월 평균도 175,000,000원으로 집계돼 있습니다. 표본이 1건뿐이므로 시세 판단에는 한계가 있지만, 현재 최저가와의 간격 자체는 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 54.22㎡ | -1 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 175,000,000원 |
현재 최저가 232,664,000원은 최근 거래 175,000,000원의 133.0%입니다. 확약 때문에 김유빈 보증금 잔액을 실질적으로 더하지 않더라도, 실질취득가는 그대로 232,664,000원입니다. 즉 확인된 최근 거래보다 57,664,000원 높습니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로는 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,057,296원 |
| 1. 임차인 김유빈 보증금 | 240,000,000원 | 228,606,704원 |
| 2. 근저당권 · 김양권 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김유빈의 보증금 미배당액은 11,393,296원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 232,664,000원 | 11,393,296원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,131,200원 | 57,274,637원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 148,904,960원 | 93,979,709원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 김유빈의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 본건은 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이어서 제공된 각 회차의 룰상 미배당액은 참고값이고, 조건이 이행되는 경우 김유빈 관련 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양화초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교 등이 밀집한 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 2002.06.18. 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호로, 위생·급배수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 274.0㎡, 완경사·정방형의 공동주택 건부지이며 공시지가는 3,733,000원/㎡입니다.
- 제시외건물. 본건 지상에 제시외건물 ㉠·㉡이 소재하며 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 칭찬그린맨션은 9세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 1건이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 김유빈과 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰된 232,664,000원도 최근 거래 175,000,000원의 133.0%입니다. 유찰 횟수보다 실질취득가와 최근 거래의 간격을 우선 보세요.
- 후순위 점유 확인. 이상화·박광근은 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외건물 확인. 감정요항표와 매각조건에 제시외건물 존재·포함이 기재돼 있으므로 현황과 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류 2건이 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차보증금 240,000,000원 때문에 위험한 물건입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 11,393,296원의 미배당이 발생합니다. 하지만 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 김유빈 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리의 큰 고비는 넘어가는 셈입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 232,664,000원은 확인된 최근 거래 175,000,000원의 133.0%입니다. 실거래 표본이 1건이라 단정적인 시세평가는 어렵지만, 적어도 현재 회차를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 확약으로 권리는 개선됐지만 가격 메리트는 확인되지 않은 다세대. 이 물건은 확약 이행조건을 원본에서 확인한 뒤, 실거래·현장가격과 응찰가의 간격을 보수적으로 계산해야 합니다.
