서울남부지방법원 2025타경13656. 화곡동 ‘에스케이지음’ 제5층 제502호, 전용 29.95㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박종석은 2021.09.01 매매를 원인으로 2021.09.14 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 349,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2023.01.27 국의 압류입니다. 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.08.31 이미 말소되어, 현재 분석상 말소기준은 2023.01.27 압류입니다.
문제는 임차인 김정미입니다. 임대차계약일은 2021.07.20, 주민등록과 확정일자는 2021.07.23, 점유개시는 2021.08.31이고 보증금은 349,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항요건과 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인이라, 매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.95㎡ · 지하1층/지상5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 박종석 (2021.09.01 매매 · 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2021.07.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘잔액 포기 조건’이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2021.07.23 · 점유 2021.08.31 | 우선변제 有 확정일자 2021.07.23 · 배당요구 | HUG 승계 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 김정미 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘주택임차권 승계인’으로 기재된 관계이므로 김정미의 보증금과 별개의 임차보증금을 하나 더 더해 계산하지 않습니다. 현재 회차 매각대금 204,800,000원에서 집행비용 3,667,200원을 제외한 201,132,800원이 임차보증금에 배당되는 계산이고, 원칙상 남는 147,867,200원이 매수인 인수액이 됩니다.
* 인수 0원은 위 매각조건을 반영한 실질 판단입니다. 조건을 제외한 배당계산상 미배당 잔액은 147,867,200원입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 204,800,000원’
이 물건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 잔액 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이번 매각조건에서는 그 잔액청구가 포기되므로 현재 회차의 실질취득액은 204,800,000원입니다. 따라서 가격 비교도 단순한 ‘최저가 착시’가 아니라 확약 조건을 반영한 실질취득액으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 29.90㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2021.09 | 29.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 323,250,000원 |
실거래 표본은 2021.09부터 2021.12까지 8건이며 최저 299,000,000원, 최고 349,000,000원, 평균은 323,250,000원입니다. 최신 거래는 2021.12의 325,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 지표도 323,250,000원이고, 현재 실질취득액 204,800,000원은 이 지표의 63.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 제외 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 204,800,000원 | 147,867,200원 | 0원* | 204,800,000원 |
| 3회 유찰 시 | 163,840,000원 | 188,253,760원 | 0원* | 163,840,000원 |
| 4회 유찰 시 | 131,072,000원 | 220,563,008원 | 0원* | 131,072,000원 |
* 매각물건명세서의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 적용된다는 기준의 실질 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 김정미 보증금 | 349,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정미 보증금의 미배당액은 147,867,200원입니다. 다만 매각조건상 김정미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사는 김정미와 별개의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역(2호선·5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물로, 사용승인일은 2021.07.13입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 규모. 에스케이지음은 16세대이며 본건 전용면적은 29.95㎡입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 완경사 장방형으로 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지지표. 공시지가는 3,926,000원/㎡이며 토지면적은 257.1㎡입니다.
- 거래·환금성. 확인된 실거래는 8건이며 299,000,000원~349,000,000원 범위입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 본건은 현재 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 김정미 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 기일에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권은 2023.09.06 등기되어 있습니다. 매각조건에 따른 말소가 실제로 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 김정미 1명이며 주택도시보증공사는 승계 관계입니다. 349,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.16 민간임대주택 등록을 원인으로 2021.10.20 관련 등기가 되어 있으므로 매각 후 정리 관계를 원문과 대조하세요.
- 현장 시세 재확인. 비교 가능한 거래표는 2021.09~2021.12의 8건입니다. 제공 지표상 현재 실질취득은 평균의 63.4%이지만 실제 입찰 시점의 호가·실거래 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 현 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 3,667,200원으로 반영했으며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 매각조건은 다르다”
표면적으로만 보면 이 물건은 위험합니다. 임차보증금 349,000,000원이 현재 최저가 204,800,000원보다 크고, 김정미는 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 매각조건이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 커져 단순히 “감정가의 64%”라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 김정미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건을 반영하면 현재 회차 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 204,800,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 지표 323,250,000원 대비 63.4%라는 가격 차이가 생깁니다.
따라서 이 물건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 그 대항력에 따른 잔액채권이 실제로 매수인에게 넘어오지 않도록 설정된 매각조건이 끝까지 유효하냐입니다. 권리분석상 핵심은 확약 조건 확인, 가격 판단상 핵심은 2021년 거래표와 별개로 입찰 시점의 현장 시세를 다시 확인하는 것입니다.
