서울남부지방법원 2025타경13661. 화곡동 아나6 3층 301호, 전용 27.66㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 355,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 227,200,000원입니다. 표면만 보면 최근 실거래 평균 325,555,555원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율보다 임차관계입니다.
등기부에는 임차권자 이청화의 보증금 299,000,000원이 올라 있고 전입일 2022.09.13, 확정일자 2022.08.30입니다. 현재 회차의 배당표만 기계적으로 적용하면 223,219,200원을 배당받고 75,780,800원이 남아 매수인이 인수하는 형태입니다. 그러나 매각 조건에 이청화와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 적혀 있으므로, 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
문제는 이 확약이 모든 점유관계를 덮는 것이 아니라는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 정재용이 2025.02.18 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이청화에 관한 확약은 이청화에게만 적용되므로 정재용 관련 인수 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-149 아나6 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 98-24(화곡동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.66㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2022.05.19 |
| 소유자 | 김완중 · 2022.08.26 매매 · 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 227,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 선언된 말소기준권리는 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2023.11.15 등기된 이청화의 주택임차권은 전입일 2022.09.13과 확정일자 2022.08.30을 갖고 있어 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 이청화에 대한 실질 인수는 0원입니다.
한편 정재용은 2025.02.18 전입으로 말소기준일보다 앞서 있으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 그러므로 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전까지 매수인 부담액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 주된 299,000,000원은 확약, 별도 미상 점유는 잔존
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이청화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.13 | 2022.08.30 | 299,000,000원 | 대항력우선변제확약으로 실질 0원 |
| 정재용 | 미상 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상인수액 미상 |
③ 시세 비교 — 가격만 보면 할인폭은 크다
아나6의 전용 27.66㎡가 일치하는 거래를 포함한 최근 9건 평균은 325,555,555원이고, 최신 거래는 2022.08의 304,000,000원입니다. 현재 최저가 227,200,000원은 최근 평균의 69.8%입니다. 이청화의 확약만 놓고 보면 299,000,000원이 실질취득가로 고정되는 구조가 아니라 현재 낙찰가 227,200,000원에 정재용 관련 미상 부담이 더해질 수 있는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.66㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2022.08 | 30.00㎡ | 3 | 394,000,000원 |
| 2022.07 | 29.54㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2022.07 | 27.66㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 29.91㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.06 | 29.54㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.06 | 28.50㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2022.06 | 27.66㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2022.06 | 28.50㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 325,555,555원 |
거래 범위는 299,000,000원에서 394,000,000원, 평균은 325,555,555원입니다. 현재 최저가는 최신 동일 면적 거래 304,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 실거래들은 2022.06~2022.08 거래이고 이후 거래가 제시돼 있지 않으므로, 현재 시점의 시세를 이 숫자만으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 이청화 보증금 | 299,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이청화의 미배당액은 75,780,800원이나, 매각 조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소로 이청화에 대한 실질 인수는 0원입니다. 정재용 관련 부담은 보증금이 확인되지 않아 이 표에 확정액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이청화 미배당은 늘지만 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 이청화 룰상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 227,200,000원 | 75,780,800원 | 확약으로 이청화 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 181,760,000원 | 120,584,640원 | 확약으로 이청화 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 145,408,000원 | 156,427,712원 | 확약으로 이청화 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 이청화가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 있으므로 이청화의 299,000,000원이 실질취득가 하한으로 고정되지는 않습니다. 대신 별도 점유자인 정재용의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 남은 핵심 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 화일초등학교 남서쪽 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 3층 301호, 사용승인일은 2022.05.19이며 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 165.0㎡, 공시지가 2,787,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. ANA6는 15세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정재용 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용대상 확인. 배당받지 못한 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 이청화 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 적용된다는 점을 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 227,200,000원으로 낮더라도 정재용 관련 잠재 인수액이 더해질 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 제시된 실거래가 2022.06~2022.08에 집중돼 있으므로 2026년 입찰 시점의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제일 수 있으므로 점유자 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 미상 점유가 결론을 가른다
이 사건은 전형적인 ‘보증금 299,000,000원 때문에 실질취득가가 고정되는’ 사건과는 다릅니다. 이청화와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있기 때문에, 이청화의 현재 회차 미배당 75,780,800원은 실질적으로 매수인 부담이 아닙니다.
그래서 감정가 355,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 227,200,000원은 최근 실거래 평균 325,555,555원의 69.8%로 가격상 눈에 띕니다. 하지만 별도 점유자 정재용의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 말소기준일보다 전입이 앞서므로 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 결론은 주된 인수는 확약으로 해소, 그러나 미상 임차관계 때문에 권리 확정 전까지는 보수적으로 접근입니다.
