서울남부지방법원 2025타경13677. 당산동4가 해라톤시티2 제7층 제702호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 등기와 임차관계를 먼저 보면 구예림은 2021.10.15 전입했고 보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준은 2023.04.06 국의 압류이므로 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 매각조건의 확약이 없다면 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저매각가 165,760,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,120,640원 후 구예림에게 162,639,360원이 배당되고, 보증금 부족분 112,360,640원이 남습니다. 통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 구예림 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 구예림 관련 인수는 실질 0원으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13677 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제7층 제702호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 · 제7층 제702호 · 사용승인일 2021.06.22 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.10.07 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.06 국 압류
말소기준권리는 2023.04.06 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 추가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 구예림의 주택임차권등기 자체는 2023.10.27로 말소기준 이후이지만, 그 기초가 되는 전입일이 2021.10.15로 더 빠르기 때문에 등기 순서만 보고 “후순위 임차인”으로 단순 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 — 주된 보증금은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구예림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.11.01 경정: 2021.09.17 | 275,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 실질 0원 |
| WANG YUWEI | 미상 | 2024.07.14 | 미상 | 미상 | 말소기준 후 전입 보증금 확인 필요 |
임차관계상 확인되는 사람은 구예림과 WANG YUWEI 2명입니다. 2024.03.14의 이름 없는 임차권 항목은 새로운 임차인이 아니라 기존 구예림 임차권의 경정등기입니다. 또한 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 특정되어 있으므로, 구예림의 보증금 275,000,000원과 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 구예림 보증금 | 275,000,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 구예림 보증금 부족분은 112,360,640원입니다. 다만 매각조건 확약에 따라 구예림 및 주택임차권 승계인이 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 64%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
감정가는 259,000,000원, 현재 최저가는 165,760,000원으로 감정가의 64%이고 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 132,608,000원, 4회 유찰 시 106,086,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,760,000원 | 112,360,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 132,608,000원 | 145,048,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 106,086,400원 | 171,198,810원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 구예림의 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 매각조건이 그 잔액 청구권을 포기하도록 하고 있어 회차가 내려가더라도 구예림 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없으므로 가격 메리트 자체는 별도 검증 대상입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용중이라고 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 당서초등학교 남측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 영등포구청역과 당산역이 소재하며 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층, 사용승인일 2021.06.22이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 토지면적 256.9㎡, 공시지가 5,122,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 조사 한계. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장·건축물현황도·외부관찰 등을 기초로 작성돼 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 구예림 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- WANG YUWEI 점유 확인. 2024.07.14 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약 존재 여부와 현재 점유원인을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당구조가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 2024.03.14 경정된 계약일자와 확정일자가 기존 등기 기재와 다르므로 최신 등기사항전부증명서와 명세서를 대조해야 합니다.
- 용도·현황 재확인. 공부상 오피스텔, 명세서상 현황 주거용이고 감정평가 현장조사는 폐문부재였으므로 내부 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “2.75억 대항력 보증금”보다 중요한 것은 매각조건이다
표면만 보면 이 사건은 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 112,360,640원이 미배당되는 고위험 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각조건이 구예림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 이 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 권리 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 확약 밖의 WANG YUWEI는 전입일이 말소기준 뒤라 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 세금 압류 3건의 당해세 여부도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 64%라는 숫자만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 점유·세금·가격 검증이 남은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
