인천지방법원 2025타경2298. 경기도 김포시 풍무동 45 소재 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 1~4층은 근린생활시설로 이용 중이고 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다. 감정가 6,327,796,200원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,170,434,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만 권리관계는 단순한 소유자 점유 물건과 전혀 다릅니다.
말소기준은 2014.02.11. 설정된 주식회사하나은행의 을구 6번 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준보다 앞선 점유자가 존재합니다. 특히 김방현의 보증금 15,000,000원은 예상배당에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 45 · 경기도 김포시 풍무로 145-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지상 4층 · 1~4층 근린생활시설 |
| 토지 | 1,427㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이세희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,327,796,200원 / 2,170,434,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,221,543,670원 |
| 말소기준 | 2014.02.11. 을구 6번 주식회사하나은행 근저당권 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개
등기상 핵심은 2014.02.11. 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 7번 1,260,000,000원 근저당권이 추가 설정됐고, 2014.04.02. 120,000,000원, 2015.07.03. 120,000,000원의 하나은행 근저당권도 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.06.16. 하나은행의 임의경매가 시작됐고, 이옥경의 30,000,000원 가압류와 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 7명, 인수액은 확정되지 않았다
| 성명 / 점유 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김방현 · 5호 | 2008.12.04 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 풍무5지구도시개발사업조합 | 2013.07.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 임선희 · 1층102호, 2층202호 | 2024.03.22 · 배당요구 2025.08.26 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 염국태 · 1층 일부 | 2024.07.03 · 배당요구 2025.08.21 | 45,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 민영부 | 2023.10.30 · 배당요구 2025.08.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상필 | 2018.04.30 · 배당요구 2025.07.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김희영 · 건물 4층 도면표시 부분 | 임차권등기 · 배당요구 2025.08.08 | 20,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 김희영의 상가건물임차권은 2025.08.08. 등기되어 등기권리 자체는 말소기준 후 순위로 매각 소멸 대상이지만, 전입신고일이 확인되지 않아 임차인의 대항력 자체는 단정할 수 없습니다. 따라서 김방현 15,000,000원만 보고 전체 인수위험이 끝났다고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰보다 ‘실질취득액’을 먼저 본다
현재 최저매각가는 2,170,434,000원으로 감정가의 34.3% 회차입니다. 그러나 김방현 보증금 15,000,000원이 예상배당에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득 확정분은 2,185,434,000원입니다. 여기에 풍무5지구도시개발사업조합의 미상 보증금 등 확인되지 않은 인수위험이 더해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,170,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,104,340원 |
| 인수 · 김방현 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이옥경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 424,329,660원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 1,722,000,000원이 전액 배당되고 424,329,660원이 소유자에게 남는 계산입니다. 김방현 보증금 15,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 지상 4층 일반철골구조 건물로 1~4층을 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설·소규모 공장·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 김포골드라인 풍무역이 있습니다.
- 토지. 1,427㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,792,000원/㎡입니다.
- 현황도로. 목록 3 토지는 지목이 대이나 인접필지 45-1번지 진·출입 목적으로 분필된 것으로 보이며 현황도로로 이용 중인 점을 감안해 평가됐습니다. 대인 경우 감정평가액은 163,590,000원입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 목록 2 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 경계. 지적경계가 불분명한 지역으로 정확한 위치와 경계는 측량이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·고도지구·성장관리계획구역·성장관리권역·공항 관련 구역·하수처리구역 등이 포함되고 중로2류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 권리가 쉬워졌다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 6,327,796,200원에서 최저가 2,170,434,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김방현의 15,000,000원은 현재 배당계산상 매수인이 인수하고, 풍무5지구도시개발사업조합은 말소기준보다 먼저 점유했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 김희영의 대항력도 전입신고일 미상으로 단정할 수 없습니다.
여기에 근린생활시설·토지 일괄매각, 일반건축물대장상 위반건축물 기재, 현황도로 이용 토지, 측량이 필요한 불분명한 지적경계까지 겹칩니다. 현재 최저가 기준 확인 가능한 실질취득 확정분은 2,185,434,000원이지만, 이것이 최종 총비용이라고 확정할 수 없습니다. 3회 유찰보다 선순위 임차관계와 미상 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
