서울남부지방법원 2025타경13685. 서울 강서구 방화동 제이투리더스 6층 601호, 전용 29.89㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방경민이고, 2022.07.20 매매를 원인으로 2022.07.28 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 415,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 임아름의 선순위 대항력과 매각 조건에 붙은 보증금 반환청구권 포기입니다.
임아름은 2022.01.24 임대차계약, 2022.01.27 확정일자, 2022.02.25 주민등록, 2022.02.26 점유개시로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.03.14 경남신용보증재단 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 415,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 해당 임차인과 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제6층 제601호 · 금낭화로24나길 15-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.89㎡ · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 소유자 | 방경민 (2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 233,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 매각조건이 핵심
현재 말소기준은 2023.03.14 경남신용보증재단 가압류 5,202,242원입니다. 2022.02.03 설정됐던 신정신용협동조합 근저당 2건은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 반면 임아름의 주민등록은 2022.02.25, 점유개시는 2022.02.26으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다. 이후 2024.03.18 보증금 415,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 승계 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임아름 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 415,000,000원 | 전입 2022.02.25 확정 2022.01.27 점유 2022.02.26 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.03.18 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 임차인 임아름과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 언급되지만, 이는 동일 보증금 채권의 승계 관계이므로 415,000,000원을 별도의 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.336억’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 원칙적으로는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 이번 사건은 포기·말소 조건 때문에 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 233,600,000원으로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.89㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.89㎡ | 1건 | 415,000,000원 |
제공된 동일 면적 실거래는 1건이고, 최신 거래는 2022.07의 415,000,000원입니다. 최근 12개월 평균값도 415,000,000원으로 집계돼 있으며, 현재 회차의 실질취득 233,600,000원은 그 금액의 56.3%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 16세대 규모의 다세대이고 거래 표본이 1건뿐이어서 415,000,000원을 촘촘한 현재 시세로 단정하기에는 표본이 매우 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 임아름 보증금 | 415,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 5,202,242원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 중 185,470,400원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이 임차인과 승계인에게 적용되므로, 그 조건이 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 보증금 부근에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 185,470,400원 | 233,600,000원 |
| 3회 유찰 · 51% | 186,880,000원 | 231,536,320원 | 186,880,000원 |
| 4회 유찰 · 41% | 149,504,000원 | 268,389,056원 | 149,504,000원 |
확약을 빼고 원칙 구조만 보면 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 미배당액이 늘어 낙찰가 하락의 이익이 상당 부분 상쇄됩니다. 현재 회차만 해도 낙찰가 233,600,000원에 룰상 인수액 185,470,400원이 붙습니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 실제 입찰 판단은 확약 조건 반영 후 실질취득액으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치현초등학교 북동측에 위치하며 주변에 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 함께 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 방화역이 있습니다.
- 건물. 2022.01.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 확인 실거래가 1건이라 가격 비교의 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 권리 안전성은 임차인 및 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 말 것. 주택도시보증공사는 임차보증금 승계인으로 언급된 것이므로 실제 임차인은 임아름 1명이며 동일 보증금 415,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 최저가와 실질취득을 구분. 확약 조건이 유효하면 현재 실질취득은 233,600,000원이지만, 그 조건을 배제한 룰상 계산에서는 185,470,400원의 미배당이 발생합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 거래는 2022.07의 415,000,000원 1건이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 환금가를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 평균은 2.8회입니다. 할인율이 커진 배경에 환금성 문제가 섞였는지 현장 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 현장·서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 관리비 및 실제 점유상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 매각조건이다
표면만 보면 보증금 415,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 233,600,000원보다 훨씬 커 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 185,470,400원의 미배당이 생기고, 더 유찰될수록 그 부담은 커집니다. 그러나 이 사건은 임아름과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수 0원, 현재 실질취득 233,600,000원입니다.
가격 수치 자체는 실거래 415,000,000원 대비 56.3%지만, 그 실거래는 1건뿐이고 건물은 16세대 소규모 다세대입니다. 현재 2회 유찰, 경매 평균 2.8회라는 점까지 감안하면 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 환금성·가격검증 난도는 남아 있는 물건입니다. 결론은 “선순위 임차인 때문에 피할 물건”도, “64%라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 매각조건 확인은 합격, 가격 검증과 출구전략은 필수입니다.
