서울남부지방법원 2025타경13689. 강서구 화곡동 케이씨타운 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 343,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 219,520,000원입니다. 등기상 과거 수협은행 근저당권 3,600,000,000원은 2023.04.18 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제의 핵심은 말소기준보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 김지연은 2023.04.18 전입·점유, 보증금 387,000,000원, 2023.03.30 확정일자와 2024.12.20 임차권등기를 갖고 있습니다. 원칙적인 권리순서만 보면 매수인 인수 위험이 큰 구조지만, 매각물건명세서에는 김지연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-25 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 제4층 제402호 |
| 사용승인일 | 2022.07.29 |
| 소유자 | 최용진 (2023.04.19 매매 · 거래가액 397,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤, 임차권이 먼저 들어왔다
2022.08.09 설정된 수협은행 근저당권은 2023.04.18 말소됐습니다. 그 결과 현재 유효한 담보권이 아니라 2025.12.04 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 김지연의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 다만 이번 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 김지연 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 2023.04.18 | 387,000,000원 | 2023.03.30 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 실질 0원* 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 양지원 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 김지연 확약 적용 대상 아님 |
* 김지연의 보증금 387,000,000원은 통상 권리순서상 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서상 김지연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 양지원에게 적용되는 것으로 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아졌지만, 시장도 함께 내려왔다
케이씨타운은 총 20세대, 사용승인일 2022.07.29의 다세대주택입니다. 제공된 거래자료의 전체 평균은 332,181,818원이지만 과거 397,000,000원 수준 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 321,777,777원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -15.1%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 26.54㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2024.01 | 26.96㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.07 | 26.96㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2023.05 | 24.97㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2023.04 | 26.18㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 321,777,777원 |
현재 최저가 219,520,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%이고, 최신 제공 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 생긴 구간입니다. 다만 거래 추세가 -15.1%로 내려왔고, 최신 제공 거래 자체도 2024.02에 239,000,000원~250,000,000원 수준까지 낮아졌습니다. 따라서 과거 397,000,000원 거래를 기준으로 큰 할인이라고 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 김지연 임차보증금 | 387,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 215,646,720원 |
| 미배당 | - | 171,353,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
김지연 보증금은 배당되지 않지만, 매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제돼 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 위험은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 171,353,280원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 175,616,000원 | 172,357,376원 | 214,642,624원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 140,492,800원 | 137,725,901원 | 249,274,099원 |
김지연의 387,000,000원은 확약이 유효하게 이행되는 한 회차가 내려가도 실질 인수 0원*입니다. 반면 양지원의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 유찰이 더 진행돼도 그 위험이 자동으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 따라서 이 물건은 “더 싸질수록 무조건 안전하다”는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 2필지 일단 세장형 주거용 건부지이며 북동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,657,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 대비 과거 거래 추세가 -15.1%로 하락했고, 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김지연 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건과 동일한지 원본 명세서에서 재확인하세요.
- 양지원 보증금 확인. 전입일 2025.09.15만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부 확인이 핵심입니다.
- 실질취득가 보수적 계산. 김지연 확약만 반영하면 최소 219,520,000원이지만 양지원 보증금이 인수될 경우 실제 취득원가는 그만큼 높아질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 321,777,777원만 보지 말고 최신 거래 250,000,000원과 -15.1% 추세를 함께 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.27 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 관련 의무 및 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 서로 대조해 양지원의 권리관계를 확정하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리는 아직 완전히 닫히지 않았다
이 사건의 첫인상은 감정가 343,000,000원에서 219,520,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 최근 12개월 평균 321,777,777원과 최신 거래 250,000,000원보다 현재 최저가가 낮아, 김지연의 387,000,000원 임차보증금만 놓고 보면 확약 덕분에 가격 검토가 가능한 구간에 들어와 있습니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 사람이 있습니다. 양지원입니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 김지연의 확약은 김지연과 주택도시보증공사에 관한 것이므로 이 위험을 대신 없애주지 않습니다. 게다가 거래 추세도 -15.1%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건은 “3.87억 임차권 때문에 탈락”도 아니고, “2.1952억이면 무조건 싸다”도 아닙니다. 김지연 문제는 해결됐지만 양지원 문제는 아직 열려 있습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 추가 확인 필수. 이 두 문장이 현재 판단의 핵심입니다.
