수원지방법원 2025타경1168. 경기도 용인시 기흥구 중동 31-39 소재 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 1층은 방1·욕실·주방·거실 등의 주택, 2층은 방2·욕실2 등의 주택, 지하 1층은 주차장과 창고로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.01.13. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 473,000,000원입니다.
그 뒤 용인시 압류 2건, 농협은행·신한카드·서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 권리 인수 측면은 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 건축물 위반사항과 토지의 공부·현황 차이를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 31-39 · 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 185-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 주택 · 2층 주택 · 지하 1층 주차장 및 창고 |
| 소유자 | 이선애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 845,615,320원 / 591,931,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 455,379,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.13. 농협은행주식회사 근저당권 473,000,000원입니다. 이후 2024년부터 용인시 압류, 농협은행·신한카드·서울보증보험 가압류가 순차적으로 등기됐고 2025.05.09. 농협은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 해당 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
등기에는 2025.08.08. 기존 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용도 확인됩니다. 이는 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 한 등기이므로, 실제 배당 단계에서는 최신 등기를 기준으로 근저당권의 현재 권리자와 배당 수령관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관련 — 보증금 인수 위험 없음
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 회차 최저매각가 591,931,000원을 기준으로 한 실질취득액도 591,931,000원입니다. 이 사건에서는 낙찰가 외 별도의 임차보증금 인수액이 붙지 않습니다.
③ 물건 자체의 핵심 위험 — 위반증축과 토지 현황차이
권리보다 더 중요한 확인사항은 물건 현황입니다. 매각물건명세서에는 목록2 건물이 일반건축물대장상 2023.04.24.자로 위반건축물에 등재돼 있다고 명시돼 있습니다. 내용은 철근콘크리트 단독주택 15㎡ 불법증축과 경량철골 단독주택 12㎡ 불법증축이며, 제시외건물 ㄱ·ㄴ으로 판단된다고 기재돼 있습니다.
토지도 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 목록1 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 ‘대’이고, 목록3 토지는 공부상 임야이나 현황은 ‘도로’입니다. 주된 토지 자료에는 지목 임야, 토지면적 290.0㎡, 자연녹지지역, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면으로 조사돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 591,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,319,310원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 473,000,000원 | 473,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,174,498원 | 8,174,498원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,352,982원 | 11,352,982원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,419,520원 | 44,419,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,664,690원 |
현재 최저매각가 591,931,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 채권 536,947,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여금은 46,664,690원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 591,931,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고 위반증축과 지목·현황 차이까지 있어, 단순 할인율보다 물건별 현황 확인과 가격 검증이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 591,931,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 414,351,700원 | 129,138,817원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 290,046,190원 | 251,761,457원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동, 에버라인 초당역 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·창고·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 에버라인 초당역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스래브마감지붕 2층 건물이며 외벽 돌붙임, 내벽 벽지·내부인테리어, 하이샷시 이중창호로 조사됐습니다. 위생·급배수와 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 준보전산지, 채석허가제한지역, 토석채취제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 주된 토지는 면적 290.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방이며 공시지가는 961,600원/㎡입니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 조사돼 있어 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 일반건축물대장에 등재된 철근콘크리트 15㎡, 경량철골 12㎡ 불법증축의 현존 여부와 행정상 상태를 확인하세요.
- 제시외건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 매각물건명세서에서 ㄱ·ㄴ 건물의 위치와 현황을 대조하세요.
- 토지 지목·현황 대조. 목록1은 임야→현황 ‘대’, 목록3은 임야→현황 ‘도로’입니다. 현황 이용과 각 토지의 경계를 확인하세요.
- 근저당 이전등기 확인. 2025.08.08. 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기에서 권리자와 배당관계를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 중동 31-39 토지 외 중동 31-47 및 31-32의 이선애 지분이 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 상태와 개별 토지가치를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지 관련 공부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 591,931,000원에 낙찰된다면 실질취득액도 같은 591,931,000원입니다.
하지만 입찰 난도를 높이는 요소는 따로 있습니다. 15㎡와 12㎡의 위반증축, 공부상 임야와 실제 ‘대’·‘도로’ 이용의 차이, 자연녹지지역을 포함한 토지 규제, 그리고 실거래 비교자료 부재입니다. 따라서 “1회 유찰돼 감정가의 70%이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 이 물건은 권리 인수보다 건축·토지 현황과 현재 가격의 적정성을 확인한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
