🏷️ 64% 🧾 실제 임차인 1명 ✅ 실질 인수 0원 ⚖️ 2회 유찰
서울남부지방법원 2025타경13694. 강서구 화곡동 리치아파트 106동 703호로, 용도는 오피스텔입니다. 강성철은 2022.05.31. 매매를 원인으로 2022.06.17. 소유권을 취득했고 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이수현이 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.06.16. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혔기 때문에, 이수현의 점유·전입은 그보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
통상 이런 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면서 매수인의 인수액도 커집니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수액은 148,867,200원, 3회 유찰 시 189,253,760원, 4회 유찰 시 221,563,008원입니다. 하지만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 이수현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 확약 조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 제7층 제703호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.05.31. 매매 · 2022.06.17. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.06.16. 국의 압류입니다. 임차인 이수현은 임대차계약일 2022.05.02., 확정일자 2022.05.20., 전입·점유개시 2022.06.17.로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 350,000,000원입니다. 2023.09.18.에는 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태여서 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수현 · 건물 전부 | 2022.06.17 | 2022.05.20 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 이수현 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 승계 중복신고 |
② 가격·실질취득 — 64%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 204,800,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 현재 실질취득 기준은 확약 조건이 이행된다는 전제에서 최저매각가 204,800,000원입니다.
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어집니다. 현재 회차는 148,867,200원, 3회 유찰 시 189,253,760원, 4회 유찰 시 221,563,008원으로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건만 매각조건상 포기·말소 확약이 있어 그 위험이 제거됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 이수현 보증금 · 우선변제 | 350,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 이수현에게 201,132,800원이 배당되고 보증금 부족분 148,867,200원이 남는 구조입니다. 그러나 매각조건상 이수현과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역 2호선·5호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2022.01.25.입니다. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정요항표 이용상태도 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 5,228,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 이수현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이수현 1명입니다. 보증기관 승계 신고를 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당 금액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 효력은 원문 등기 및 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 204,800,000원은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 매각기일. 2026.09.22. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약 조건의 최신 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이번 사건에서 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 320,000,000원짜리 오피스텔에 들어가 있는 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가 204,800,000원에서 148,867,200원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 결론을 바꿉니다. 이수현과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 시세 메리트는 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증입니다.
