서울남부지방법원 2025타경13698. 강서구 화곡동 ‘더원’ 제6층 제601호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 2022.03.11 사용승인된 건물이고, 비교 대상 면적은 24.9㎡입니다. 소유자 김영진은 2022.04.11 매매계약을 통해 339,000,000원에 취득했고 2022.05.09 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 정다정 임차인은 2022.04.29 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.12입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.12.04 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 339,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 매각조건상 포기·말소 확약이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13698 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 김영진 · 2022.04.11 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2022.03.11 |
| 규모 | 22세대 · 비교 대상 면적 24.9㎡ |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 조건부 해소
등기부상 2022.04.01 설정된 양천신용협동조합 근저당권 4,776,000,000원은 2022.04.27 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 데이터상 말소기준은 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 정다정의 전입·점유는 2022.04.29로 그보다 앞서고, 임차권등기는 2023.12.27 접수됐으므로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 339,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.04.29 | 우선변제 有 확정 2022.04.12 · 배당요구 | HUG 승계 기재 주택도시보증공사 | 0원 포기·말소 조건 |
실제 임차인은 정다정 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이면서 명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 정다정 보증금은 339,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.9392억, 다만 거래표본은 오래됐다
비교 가능한 동일 면적대 거래는 2건입니다. 두 건 모두 2022.04 거래이며, 평균은 314,000,000원, 최신 거래로 잡힌 금액은 324,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 시 실질취득액인 193,920,000원은 비교 평균의 61.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.24㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.04 | 24.75㎡ | 2 | 304,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 314,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가 303,000,000원도 비교 평균 314,000,000원보다 낮고, 실질취득 193,920,000원은 더 크게 내려와 있습니다. 그러나 거래표본이 2건뿐이고 모두 2022.04 거래이므로, 이를 그대로 2026년 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 특히 전체 22세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.4회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,880원 |
| 1. 임차인 정다정 보증금 | 339,000,000원 | 190,405,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정다정 보증금 미배당액은 148,594,880원으로 산출되지만, 본 건은 매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 2022.03.11 사용승인. 위생·급배수·도시가스·주차장·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 내외 도로, 북동측 약 2~3미터 내외 도로와 접하며 북동측 일부는 계단입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있어 재매각 속도는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 정다정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 확약 조건이 유효하면 실질 인수는 0원입니다. 배당표상 148,594,880원은 확약이 없을 때의 룰상 미배당 인수 추정액입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 정다정 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 최신 가격 재대조. 비교 거래 2건이 모두 2022.04이므로 2026년 입찰가 결정 전 최신 실거래와 호가를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.05.09 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기부 원문과 매각조건을 함께 대조하세요.
- 관리비·점유 현황 확인. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 조건이 결론을 바꾼다”
정다정의 보증금 339,000,000원은 현재 최저가 193,920,000원을 크게 웃돌고, 대항력도 있어 본래 구조만 보면 전형적인 고액 보증금 인수형입니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 문구가 핵심입니다. 그 조건이 유지·이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 193,920,000원입니다.
가격 숫자는 비교 평균 314,000,000원의 61.8%로 낮지만, 비교 거래가 2022.04의 2건뿐이고 22세대 규모이며 경매 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%라는 점 때문에 권리조건은 매력적이나 환금성과 최신 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 균형적입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약 조건의 원문 확인과 최신 시세 재검증입니다.
