인천지방법원 2025타경2311. 김포시 대곶면 율생리에 있는 근린생활시설(제조업소)과 토지입니다. 감정가 986,820,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 338,479,000원입니다. 등기상 소유자는 이용선, 말소기준권리는 2018.11.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 546,000,000원입니다. 이후 신용보증기금과 국민은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 김형곤은 2023.04.28., (주)세경상사는 2018.12.26. 전입해 모두 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김형곤의 보증금은 미상이고 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2311 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 85-32, 86-9 · 경기도 김포시 대곶면 종생로 78-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제조업소)로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 · 벽체 샌드위치판넬 · 하이샷시 창호 · 바닥 하드너마감 · 높이 8.5m |
| 소유자 | 이용선 |
| 감정가 / 최저가 | 986,820,000원 / 338,479,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 341,654,636원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4, 5, 6 토지는 지분매각 · 목록 3 건물 내 중이층 소재 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.11.16. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이며, 이후 설정된 신용보증기금 가압류 170,000,000원, 주식회사국민은행 가압류 213,692,298원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 기준 배당에서는 국민은행 근저당도 전액 회수되지 못하지만, 미배당 채권이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형곤 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)세경상사 | 2018.12.26 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 각각 2023.04.28.과 2018.12.26.으로 말소기준일 2018.11.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 특히 김형곤은 보증금이 미상으로 표시되어 있으므로 입찰 전 매각물건명세서의 보완 내용과 실제 점유관계를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 3회 유찰만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않는다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 338,479,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 236,935,299원, 5회 유찰 시 165,854,709원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교하기보다 공업용 토지와 제조업소의 위치·도로조건· 건물 상태·지분매각 범위까지 함께 봐야 합니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,538,706원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 546,000,000원 | 332,940,294원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 213,692,298원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 929,692,298원 중 예상배당은 332,940,294원이며 미배당은 596,752,004원입니다. 현재 회차에서도 신청채권액 341,654,636원이 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 — 일괄매각·지분토지·제시외 건물
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 일부 토지 지분매각. 목록 4, 5, 6 토지는 지분매각입니다. 지분 범위와 현황 경계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 중이층. 목록 3 건물 내부에 벽체 없는 중이층이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층, 높이 8.5m이며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 율생리 대곶I.C톨게이트 남서측 직선거리 약 700m 지점이며, 인근은 공업용부동산·창고·기존 농가촌락·농경지·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선 및 운행횟수는 적은 편입니다. 차량으로 약 10분 거리에 대곶I.C 진출입로가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 표시된 토지면적은 306㎡입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 397,300원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록 4, 5, 6 토지가 지분매각이므로 등기와 매각목록을 대조해 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 중이층 확인. 목록 3 건물 내부의 벽체 없는 중이층을 실제 상태와 함께 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명의 현재 영업·점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 김형곤 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용과 관계자료를 대조하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 하락폭만으로 가격을 평가하지 말고 토지·건물의 실제 사용가치와 현장 조건을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단
이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후의 가압류와 두 임차인의 권리는 매수인에게 금전적으로 승계되지 않고, 현재 시나리오상 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 이미 3회 유찰됐고, 근린생활시설(제조업소)과 토지의 일괄매각이며 일부 토지는 지분매각입니다. 여기에 제시외 건물과 중이층, 실제 임차인 점유까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과 가능하지만, 가격과 물적 범위는 현장 검증이 필요한 유형입니다. 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리지 않는 것이 핵심입니다.
