서울남부지방법원 2025타경13703. 서울 금천구 가산동 이호드림파크 7층 703호, 다세대주택입니다. 소유자는 김완중이고, 주택도시보증공사가 2025.12.04 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 353,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 225,920,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차보증금 인수 구조입니다.
김기태의 임차보증금은 299,000,000원입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.05이고, 2023.10.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 자동 배당 계산상 현재 회차에서는 221,957,120원을 배당받고 77,042,880원이 남아 원칙적으로 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 매각조건이 이 잔액 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 김기태 및 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 부분은 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다.
문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 윤주찬은 2024.04.09, 김수빈은 2024.04.11 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확약은 김기태 및 주택임차권 승계인에게 적용될 뿐, 이 두 점유자의 권리까지 없애는 내용은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제703호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1274 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2021.05.27 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 225,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도
등기상 핵심은 을구 1번 김기태 주택임차권입니다. 보증금 299,000,000원, 계약일 2021.07.11, 주민등록·점유개시·확정일자 2021.08.05이며, 2023.10.04 임차권등기가 마쳐졌습니다. 선언된 말소기준인 2025.12.04 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각조건에서 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 삼았습니다.
② 임차인 분석 — 실제 승부처는 ‘확약 밖 2명’
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주찬 | 미상 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수빈 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김기태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.05 | 2021.08.05 | 299,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
김기태는 2023.10.04 배당요구가 확인됩니다. 김기태/HUG의 실질 인수 0원*은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다. 윤주찬·김수빈의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 353,000,000원, 현재 최저가는 225,920,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 가격 할인율보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 김기태의 299,000,000원 보증금은 확약으로 실질 인수가 해소되지만, 윤주찬·김수빈의 금액이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가만으로 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 시점의 실질취득은 225,920,000원 + 확인되지 않은 임차 위험으로 봐야 합니다. 김기태 확약만 보고 전체 인수액을 0원으로 단정하거나, 2회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,962,880원 |
| 1. 임차인 김기태 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 221,957,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 김기태 보증금의 부족분은 77,042,880원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 김기태/HUG 부분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 64%) | 225,920,000원 | 77,042,880원 | 김기태 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 180,736,000원 | 121,594,304원 | 김기태 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 144,588,800원 | 157,235,443원 | 김기태 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산초등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·호텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 7층 703호이며, 사용승인일은 2021.05.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40~44m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 민간임대주택. 2021.09.09 민간임대주택등기가 등기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김기태 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 윤주찬 확인. 2024.04.09 전입자의 실제 점유부분·보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김수빈 확인. 2024.04.11 전입자의 실제 점유부분·보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- ‘2회 유찰 = 저가’ 판단 금지. 현재 최저가 225,920,000원은 감정가의 64%이지만, 미상 임차관계가 정리되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등기된 민간임대주택 관련 권리·의무와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 보증금은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 299,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 225,920,000원에 77,042,880원을 더 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각조건에 김기태와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 이 주된 인수 부담은 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 ‘인수 0원 안전물건’으로 결론 내리면 안 됩니다. 윤주찬·김수빈이라는 두 전입자가 남아 있고, 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 결론은 김기태/HUG 인수는 해소, 확약 밖 2명의 대항력·보증금은 미상입니다. 2회 유찰이라는 가격 할인보다 이 두 사람의 권리관계를 먼저 닫는 것이 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
