수원지방법원 2025타경1273. 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 173,600,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 한경훈이고, 기준권리는 2019.03.14. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 185,640,000원이며 2024.08.05. 변경등기로 채권최고액이 151,096,000원으로 변경되어 있습니다.
후순위에는 2024.08.13. 오케이파이낸셜대부 근저당권 13,000,000원, 2024.12.09. 우리카드 가압류 10,340,094원, 2025.06.24. 낙원새마을금고 가압류 46,616,847원 등이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서는 신한은행 근저당권에도 미배당이 발생하고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 이 부족액은 매수인 인수액과는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1273 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로112번길 15-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 502호 · 사용승인일 2019.02.11 |
| 소유자 | 한경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 11,495,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음입니다. 법정지상권도 해당사항없음으로 확인됩니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서는 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 봅니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 173,600,000원으로 감정가 248,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 121,519,999원(감정가 49%), 그 다음은 85,063,999원(감정가 34.3%)입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 응찰가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 감정가 할인율만으로 확정할 수 없으므로, 현재 회차를 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 96,722,425원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 121,519,999원 | 119,018,719원 | 148,073,306원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 85,063,999원 | 83,132,847원 | 183,959,178원 |
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 185,640,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,340,094원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 46,616,847원 | 0원 |
| 6. 임의경매 · 주식회사신한은행 | 11,495,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 267,092,025원 중 현재 회차 예상 채권배당은 170,369,600원, 미배당은 96,722,425원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,230,400원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 매교역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 중 5층 502호이며 사용승인일은 2019.02.11입니다. 급배수·위생·난방·승강기·도시가스·공동현관보안설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.03.14. 신한은행 근저당권과 2024.08.05. 채권최고액 변경등기의 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 다세대의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 후순위 채권. 현재 회차 예상 미배당은 96,722,425원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리·현장 비용. 공용부분 관리비, 현장 상태, 수리비와 인도 관련 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.03.14. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰되어 최저가는 173,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격까지 합격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현 회차에서도 채권 미배당이 96,722,425원 발생하지만 이는 매수인에게 승계되는 부담은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 단순하고 인수 위험은 낮지만, 최종 응찰가는 실제 시장가격과 현장 점유·상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
