서울남부지방법원 2025타경13719. 화곡동 거산빌리지 제5층 제501호의 강제경매입니다. 감정가는 362,100,000원이고 현재 최저매각가는 231,744,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 소유자는 이상국이며 2020.05.04. 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2020.05.11. 김충석의 근저당권으로 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 각 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 임차인 처리입니다. 김희태는 2020.04.24. 주민등록 및 점유를 시작했고 말소기준권리인 2020.05.11. 근저당권보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 290,000,000원에 확정일자 2020.03.13., 배당요구도 있어 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 227,699,584원을 우선 배당받는 계산이며, 원칙대로라면 62,300,416원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1121-12 거산빌리지 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 이상국 · 2020.05.04. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,100,000원 / 231,744,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2010.01.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인의 처리 조건이 핵심
말소기준권리는 2020.05.11. 김충석 근저당권입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부평구·강서구·국·국민건강보험공단의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김희태의 주택임차권등기 자체는 2022.05.19.로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 주민등록·점유가 2020.04.24.로 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 501호 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김희태 | 건물 전부 | 290,000,000원 | 2020.04.24 / 2020.03.13 | 대항력 有 | 행사 가능 | 확약 조건부 실질 0원 |
실제 임차인은 김성구·김희태 2명입니다. 주택도시보증공사는 김희태의 주택임차권 승계인으로 명세서에 기재된 보증기관이며 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 231,744,000원은 감정가 362,100,000원의 64%입니다. 다만 이 자료에는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 임차권 문제까지 함께 봐야 합니다. 김희태의 경우 확약 조건이 없었다면 현재 회차의 실질취득비용은 낙찰가 231,744,000원에 미배당 보증금 62,300,416원이 더해지는 구조였지만, 명세서상 포기·말소 조건 때문에 해당 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 반대로 김성구의 보증금이 미상인 상태라 최종 실질취득비용에는 여전히 미상 위험이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,044,416원 |
| 1. 임차인 김희태 보증금 | 290,000,000원 | 227,699,584원 |
| 2. 근저당권 · 김충석 | 286,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 545,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김희태 보증금 부족분은 62,300,416원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 김희태 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택이며 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제501호입니다.
- 입지. 강서구청 북동측 인근에 위치하고 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 거산빌리지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 까치산로27길이 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,906,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 제시외건물이 존재하며 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김희태 확약 원문 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김성구 임대차 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금과 전입일을 확인하기 전에는 전체 인수액 0원으로 계산하지 마십시오.
- 세금 압류 확인. 부평구·강서구·국·국민건강보험공단 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가에서 제시외건물이 확인됐으므로 소유권 및 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김성구와 김희태의 실제 점유상태 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 미상 임차인이 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 362,100,000원에서 2회 유찰돼 231,744,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율보다 임차관계입니다. 김희태는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 현재 가격 기준으로는 62,300,416원의 보증금 부족분이 발생합니다. 다만 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 있어 김희태 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 조건 밖에 있는 김성구입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 이 금액이 확정되지 않으면 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 시세도 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 위험은 조건부 해소됐지만, 미상 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
