서울남부지방법원 2025타경13723. 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제11층 제비-1145호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 박재범으로, 2020년 3월 11일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 225,000,000원입니다.
권리분석의 승부처는 근저당이 아니라 홍수연의 주택임차권입니다. 2017년 국민은행 근저당은 2020년 4월 8일 이미 말소됐고, 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025년 12월 8일 강제경매개시결정입니다. 홍수연은 2020년 4월 8일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 이 사건은 매각조건의 확약이 그 위험을 직접 제거하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제11층 제비-1145호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제11층 |
| 소유자 | 박재범 (2020.03.11. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수를 없앤다
임차인 홍수연은 건물 전부를 주거용으로 사용한 것으로 기재돼 있고, 전입일·점유개시일은 2020.04.08, 최초 확정일자도 2020.04.08입니다. 보증금은 2022년 3월 17일 10,000,000원 증액돼 최종 225,000,000원입니다. 2024년 4월 29일 주택임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 홍수연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.04.08 확정 2020.04.08 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 있음 |
다만 갑구에는 2021년 8월 19일 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 공시하고 있으므로, 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 실질취득가 — ‘감정가 64%’만 보고 싸다고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 154,240,000원으로 감정가 241,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”, “감정가의 64%니까 가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다.
이 사건에서 자금 계산의 기준은 확약을 반영한 실질취득액 154,240,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 미배당 보증금 73,719,360원이 별도 인수 위험으로 남지만, 매각조건대로 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 구조에서는 그 금액을 매수인의 취득원가에 더하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 154,240,000원 | 73,719,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 123,392,000원 | 104,135,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 98,713,600원 | 128,463,245원 | 0원 |
룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당액 계산값입니다. 이 사건에서는 매각조건상 해당 임차인과 승계인의 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 홍수연 보증금 | 225,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 부족분은 73,719,360원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 본건은 매각조건의 청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사의 225,000,000원은 임차권 승계와 관련된 금액으로, 임차보증금과 독립된 두 번째 보증금처럼 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 양천향교역(지하철 9호선) 서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상14층 건물 중 제11층이며 사용승인일은 2017.01.04입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도·토지. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 토지는 일반상업지역, 사다리형 평지의 상업용 부지입니다. 공시지가는 11,540,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 30m, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 마곡 도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 도시개발구역 등으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 홍수연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 중복 계산 금지. 실제 임차인은 홍수연 1명입니다. 보증기관 승계금액을 별도의 임차보증금으로 다시 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.19. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 분리 판단. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 응찰가 결정 단계에서는 별도의 최근 거래가격 검증이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 주거사용 이력이 있는 물건이므로 실제 점유상태와 인도 시점을 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각조건 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 확약이다”
이 사건을 표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 73,719,360원이 미배당되므로 매수인이 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 홍수연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 154,240,000원입니다. 다만 이 숫자가 감정가의 64%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내려서는 안 됩니다. 여기에 민간임대주택등기와 확약 조건의 원문 확인이라는 실무 체크포인트도 남습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격의 매력은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
