서울남부지방법원 2025타경13741. 강서구 화곡동 ‘애즈무드’ 4층 401호, 전용면적 27.57㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박수미는 2021년 11월 1일 매매를 원인으로 299,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 감정가는 302,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 193,280,000원, 감정가의 64% 회차입니다.

이 사건은 최저가만 보면 크게 할인된 물건이지만, 권리의 핵심은 가격이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 김군우의 임대차계약일은 2021년 9월 3일, 확정일자는 2021년 9월 7일, 전입·점유는 2021년 10월 15일이고 보증금은 299,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024년 5월 31일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김군우와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 조건이 이행되는 경우 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심

말소기준은 2024.05.31 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 김군우의 주택임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 2025.12.08 강제경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김군우는 전입·점유와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급됩니다. 이는 보증금을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하는 구조가 아닙니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명이고, 보증금은 299,000,000원 한 건으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 시점 공백을 봐야 한다

애즈무드의 전용면적 26.95~29.99㎡ 거래표본은 총 10건이고 평균은 300,000,000원입니다. 해당 401호와 같은 전용 27.57㎡ 4층 거래는 2021년 11월 299,000,000원이며, 데이터상 최신 거래는 2022년 2월 29.99㎡ 4층 354,000,000원입니다.

확약 조건 이행을 전제로 한 현재 실질취득액 193,280,000원은 실거래 표본 평균 300,000,000원의 64.4%입니다. 가격 수치 자체는 낮습니다. 다만 거래표본의 최신 거래가 2022.02이므로, 2026년 매각기일의 현재 시세를 이 과거 표본만으로 단정하면 안 됩니다. 전체 평균이 300,000,000원이라는 이유만으로 현재 가치가 그대로라고 보는 것도 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 109,225,920원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 그 금액은 매수인 실질 인수액에서 제외해 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 데이터의 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수액은 커진다

이 표가 중요한 이유는 대항력 임차인의 전형적인 특성을 보여주기 때문입니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당액은 커집니다. 따라서 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 본건은 그 위험을 매각조건으로 제거하고 있다는 점이 핵심이며, 그 조건이 확인되지 않는 순간 가격 판단도 완전히 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 까치산역과 버스정류장이 소재합니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
• 규모. 애즈무드는 16세대, 사용승인일은 2021.07.15입니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 김군우와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 선순위 임차권 재확인. 김군우의 보증금 299,000,000원, 전입·점유 2021.10.15, 확정일자 2021.09.07, 임차권등기 2023.10.25를 원본 서류와 대조하세요.
• 시세 최신성 확인. 거래표본 최신이 2022.02이므로 2026년 현재 화곡동 다세대 실거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
• 토지거래허가 여부 확인. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 할인보다 ‘조건’이 먼저다

감정가 302,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 193,280,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 실거래 표본 평균 300,000,000원과 비교해도 64.4%입니다. 하지만 이 사건을 평범한 2회 유찰 물건으로 보면 안 됩니다.

김군우는 보증금 299,000,000원의 대항력 임차인이고, 원칙적인 현재 회차 미배당액은 109,225,920원입니다. 본건의 가격 메리트가 성립하는 이유는 그 금액을 매수인이 떠안지 않도록 임차인과 주택임차권 승계인이 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었기 때문입니다. 그 조건이 확인되고 이행된다면 실질취득은 193,280,000원, 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 조건 확인이 빠지면 이 사건의 권리분석 결론 자체가 달라집니다.

가격은 할인됐고, 권리는 조건부로 정리된다. 그래서 이 물건의 입찰 순서는 ‘최저가 확인 → 응찰’이 아니라 ‘매각조건 확인 → 임차권 말소 구조 확인 → 현재 시세 검증 → 응찰가 결정’입니다.