서울남부지방법원 2025타경13754. 화곡동 더숨153 제103동 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택(침실1·거실겸 주방·욕실·발코니1·현관)으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차권자 김하나는 2021.11.09 전입하고 2021.10.18 확정일자를 받아, 말소기준인 2023.06.27 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금도 275,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 현재 매각가 168,960,000원에서 배당 후 남는 109,205,440원을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 김하나 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시돼 있습니다. 따라서 김하나 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 승부처

말소기준은 2023.06.27 국 압류입니다. 이후 서울특별시강서구 압류, 김하나 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.06.08 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김하나의 실제 전입은 2021.11.09로 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 김하나는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

실제 임차인은 김하나·송봄향 2명입니다. 시보증은 실제 임차인이 아니라 송봄향 관련 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 93.9%지만, 하락 추세가 더 중요하다

더숨153의 비교 거래는 12건이며 전체 평균은 250,833,333원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 많이 섞여 있어 이 전체 평균으로 현재 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건이며, 현재 최저가 168,960,000원은 이 최근 시세의 93.9%입니다.

전체 평균 250,833,333원과 비교하면 현재 최저가는 크게 낮아 보이지만, 그 수치를 가격 메리트의 주된 근거로 삼으면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래군보다 -30.0% 낮아졌습니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세의 93.9%인 것은 사실이지만, 하락한 시세에서 다시 93.9% 수준이라는 점이 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)

배당계산상 김하나 보증금의 부족분은 109,205,440원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 부족분이 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 확약 때문에 예외입니다. 김하나·주택도시보증공사에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되는 한, 추가 유찰은 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북동측 인근. 다세대주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·노변상가·학교가 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 침실1·거실겸 주방·욕실·발코니1·현관 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 2021.07.15 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물입니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 및 남서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 공시지가. 3,497,000원/㎡. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 재확인. 김하나 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에서도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액을 분리. 배당표상 부족분 109,205,440원이 보인다고 이를 곧바로 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 이 사건의 실질 인수는 확약 적용 시 0원입니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 송봄향 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 송봄향 확인. 2024.06.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 명세서 원본에서 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세라면 우선 배당될 수 있습니다. 이는 배당구조에는 영향을 주지만 확약이 유효한 김하나 미배당액을 매수인 인수로 되살리는 근거는 아닙니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 250,833,333원보다 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 180,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 -30.0% 낮고, 현재도 2회 유찰 상태입니다. 과거 고가 거래를 회복한다는 전제로 가격을 높여 잡지 않는 것이 중요합니다.

맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐고, 승부처는 하락장 가격이다

이 물건은 겉으로 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 168,960,000원보다 임차보증금이 훨씬 큰 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 김하나 미배당액이 109,205,440원 발생합니다. 하지만 김하나와 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 인수는 0원입니다.

따라서 현재 실질취득은 168,960,000원이고, 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 180,000,000원의 93.9%입니다. 권리 쪽 반전은 긍정적이지만 가격은 아직 단순하지 않습니다. 최근 거래 추세가 -30.0%이고 이 물건도 이미 2회 유찰됐으며, 관련 경매의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 사건의 핵심은 바로 그 두 조건을 동시에 지키는 것입니다.