인천지방법원 2025타경2687. 부천시 오정구 원종동 ‘원종스카이빌’ 3층 302호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 217,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 52,102,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 끌리는 숫자지만, 이 사건에는 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기가 있습니다. 윤종혁은 임차보증금 209,000,000원의 임차권자로 등기돼 있고, 명세서는 잔존 임차보증금 207,023,115원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 때문에 ‘5,210만원짜리 물건’으로 보면 안 됩니다.

더구나 점유관계도 한 줄로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 ‘임종혁’이 2019.05.27 전입한 것으로 잡혀 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 분리합니다. 등기 임차권자 ‘윤종혁’과 현황조사 점유자 ‘임종혁’의 이름도 서로 달라, 원본 서류에서 동일인 여부와 점유·보증금 관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 다시 끌어올린다

현재 사건의 기준권리는 2025.07.01 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.06.03 을구 1번 주택임차권 윤종혁 209,000,000원은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명세서에 명시됐습니다. 잔존 임차보증금은 207,023,115원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 반면 2025.07.15 국세 압류와 2025.11.17 주택도시보증공사 가압류는 현재 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 위험은 두 갈래

윤종혁의 경우 임차권등기에는 임대차계약일 2019.02.27, 점유개시일 2019.05.24, 주민등록일 2019.05.27, 확정일자 2019.05.15가 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있습니다. 반면 현황조사의 임종혁은 전입일 외 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 위험을 숫자로 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 5,210만원이 아니라 약 2.09억을 놓고 봐야 한다

원종스카이빌은 10세대, 사용승인일은 2018.09.17입니다. 거래자료의 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2025.09의 238,000,000원입니다. 겉으로는 최저가 52,102,000원이 최근 12개월 평균의 20.5%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차권 인수를 빼고 계산한 숫자라 이 사건의 가격 메리트 판단에는 사용할 수 없습니다.

윤종혁 임차보증금 기준의 실질취득 약 209,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 거래 238,000,000원보다 낮습니다. 다만 여기에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 전용면적은 42.96㎡인데 거래자료는 51.13㎡와 68.24㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 2.09억을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 3.7% 상승으로 잡혀 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)

채권 총액 897,383,235원 중 예상 배당은 50,764,164원이고 부족액은 846,619,071원입니다. 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산은 등기상 채권 배당 시뮬레이션 값이며, 매각물건명세서가 별도로 명시한 윤종혁 주택임차권의 미배당 보증금 승계를 없애는 근거가 아닙니다. 권리분석에서는 명세서의 인수 문구를 우선 반영해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 수익률 상승은 아니다

일반 물건이라면 5회·6회 유찰로 최저가가 내려갈수록 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 논리가 다릅니다. 낙찰가가 52,102,000원에서 36,471,400원, 25,529,980원으로 내려가면 임차권자가 경매대금에서 받는 금액도 함께 줄고, 그만큼 매수인에게 넘어올 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 즉 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득이 같은 폭으로 떨어지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 5층 건물 내 3층 302호입니다.
• 입지. 은데미공원 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린공원이 혼재하며 주위여건은 무난합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내부는 벽지·타일, 새시 창호입니다.
• 설비. 상·하수도, 난방, 위생, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 166.0㎡, 공시지가 1,877,000원/㎡, 평지·가로장방·세로한면(가)입니다.
• 규모. 원종스카이빌은 10세대이며 사용승인일은 2018.09.17입니다.
• 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 기준. 52,102,000원에만 시선을 두지 말고 윤종혁 임차보증금 209,000,000원과 잔존 207,023,115원의 미배당 승계를 함께 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. ‘전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수’한다는 문구가 현재도 유지되는지 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 임종혁 점유관계 확인. 2019.05.27 전입 외 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 임대차계약서와 주민등록·확정일자를 확인해야 합니다.
• 이름 불일치 확인. 임차권자는 윤종혁, 현황조사 점유자는 임종혁으로 기록돼 있습니다. 동일인인지 별도 임차인인지 확인 전에는 하나로 합치지 않아야 합니다.
• 윤종혁의 관계인 여부. 윤종혁은 현재 경매 신청채권자이자 주택임차권자로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본 소송·임대차 자료로 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 현재 경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 면적 불일치. 대상 42.96㎡에 맞는 거래표본이 아니라 51.13㎡·68.24㎡ 거래입니다. 254,000,000원 평균을 그대로 대상 호수 시세로 쓰지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,210만원짜리 경매”가 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 52,102,000원이라는 최저가입니다. 217,000,000원 감정가에서 4회 유찰된 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 윤종혁의 209,000,000원 주택임차권이 선순위로 남아 있고 명세서도 잔존 보증금 207,023,115원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그래서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 209,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다.

그 약 2.09억은 최근 12개월 거래평균 254,000,000원과 최신 거래 238,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 대상 42.96㎡와 맞지 않아 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 게다가 현황조사상 임종혁이라는 보증금 미상 점유자가 따로 존재해 확약 밖 추가 인수위험을 배제할 수도 없습니다. 4회 유찰 다세대라는 점까지 합치면, 이 물건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 실제 잔액과 점유자 신원·보증금 확인이 먼저인 C등급 위험형입니다.