서울남부지방법원 2025타경13758. 강서구 화곡동 한빛타운 제2층 제201호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 성하명은 2020년 225,000,000원에 취득했고, 이후 최은화가 2022년 4월 25일 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022년 5월 18일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 250,000,000원으로, 2025년 12월 8일 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다.
통상적인 경매라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 가격이 떨어져도 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건의 매각조건에는 임차인 최은화와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 미배당액이 존재해도 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-25 제2층 제201호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18길 7-16 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(다세대주택) · 52.4㎡ |
| 소유자 | 성하명 (2020.06.30. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2001.06.28 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 승계위험을 끊는다
이 사건의 말소기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022년 전입·점유와 확정일자를 가진 최은화는 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 2024년에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이후 2025.12.12. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계분은 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.05.18 | 2022.04.25 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 160,640,000원’으로 본다
이 사건은 포기·말소 조건으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 160,640,000원입니다. 시세 판단은 전체 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.76㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 49.76㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 214,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 6월의 240,000,000원 1건이고, 현재 실질취득 160,640,000원은 그 금액의 66.9%입니다. 전체 2건 평균 214,000,000원과 비교하면 75.1% 수준이지만, 가격 판단의 중심은 최신 거래 240,000,000원에 두는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2021년 188,000,000원보다 27.7% 높아진 흐름입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 최은화 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차인 보증금 중 92,408,960원이 미배당되는 구조입니다. 다만 매각조건상 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만, 해당 임차인 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 92,408,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 128,512,000원 | 124,087,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 102,809,600원 | 149,429,734원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 이 사건은 최은화 임차권에 한해 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있으므로, 표의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는 것으로 분석합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남측 인근으로, 주변에 다세대·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 건물로, 기본적인 위생·급배수·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 199.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,750,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 최은화 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건 문구를 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 소유권이전과 함께 주택임차권등기 말소가 조건대로 진행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 160,640,000원은 최근 거래 240,000,000원의 66.9%이므로 수치상 할인폭은 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 2회 유찰됐습니다. 취득가보다 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 보는 것이 중요합니다.
- 체납·세금. 집행비용 외 당해세·체납 관리비 등 실제 정산에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 매각조건에서는 0원”
이 물건은 권리관계만 겉으로 보면 매우 위험해 보입니다. 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가는 160,640,000원이어서 일반적인 구조라면 수천만 원의 보증금을 추가로 떠안게 됩니다. 그러나 이번 사건은 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그래서 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 160,640,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최신 실거래 240,000,000원의 66.9%로 할인폭이 큽니다. 반면 2001년 준공, 8세대 규모, 실거래 표본 2건, 경매 2회 유찰이라는 환금성 제약도 분명합니다. 결론적으로 권리위험은 매각조건으로 크게 해소되고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 소규모 다세대의 낮은 거래 밀도와 조건 이행 확인이 핵심인 물건입니다.
