서울남부지방법원 2025타경13762. 강서구 화곡동 더에스에스타운 5층 506호, 공부상 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 321,000,000원, 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 205,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 369,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 임차권의 처리 조건입니다. 유형식은 2022.09.14 전입·점유를 시작했고 369,000,000원의 주택임차권등기를 갖고 있어, 현재 말소기준인 2025.12.08 강제경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 원칙대로라면 인수형 위험이지만, 매각물건명세서 비고에 유형식과 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 강희원이 2025.11.26 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준인 2025.12.08보다 앞서므로 대항요건 가능성은 있으나, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 유형식에 대한 포기·말소 조건은 강희원에게 자동으로 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차권이 남았다

등기부의 수협은행 근저당은 2022.07.04 설정됐지만 2022.08.25 일부포기로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2025.12.08 강제경매개시결정입니다. 유형식의 임차권등기는 2024.05.23, 전입·점유는 2022.09.14로 모두 그보다 앞섭니다. 등기 순위만 놓고 보면 매수인 인수형이지만, 이번 매각에는 별도의 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 승계인

실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 유형식의 주택임차권 승계인이므로 별도의 임차인이나 별도의 369,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 유형식은 배당요구를 했고, 강희원은 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)

현재 회차 기준 주택도시보증공사의 미배당액은 167,236,160원입니다. 다만 유형식과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 이 미배당액을 유형식 관련 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 강희원 관련 보증금은 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 임차위험은 사라지지 않는다

일반적인 대항력 인수형이라면 보증금 369,000,000원이 낙찰가보다 커 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 약 369,000,000원에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 유형식·주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 유형식 부분은 그 공식에서 제외됩니다. 대신 강희원 보증금이 미상이라 현재 실질취득비용은 205,440,000원 + 강희원 관련 미상 인수위험으로 보는 것이 정확합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 2022.06.24 사용승인된 더에스에스타운은 24세대 규모입니다.
• 입지. 서울화원중학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 506호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 장방형 완경사지, 남동측 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 7.69%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 유형식과 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 강희원 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 전입일 2025.11.26은 말소기준 2025.12.08보다 앞서므로 보증금·점유·계약관계와 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 유형식 관련 인수는 0원*이지만 강희원 관련 금액은 미상이므로, 현재 최저가 205,440,000원을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모와 평균 유찰 2.5회라는 경매 이력을 함께 고려해 출구가격과 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 현장 점유 확인. 임차권등기자인 유형식과 현재 전입자인 강희원의 실제 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 점유·전입 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “3.69억 인수”는 풀렸지만, 아직 닫지 못한 한 칸이 있다

표면적으로는 감정가 321,000,000원에서 두 번 유찰되어 205,440,000원까지 떨어진 다세대입니다. 더 큰 숫자는 유형식의 보증금 369,000,000원이지만, 이번 사건은 그 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 유형식 부분의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗해진 것은 아닙니다. 강희원은 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 미상 위험은 유형식의 확약으로 사라지지 않습니다. 따라서 결론은 주된 369,000,000원 인수위험은 조건부 해소, 그러나 별도 미상임차인 확인 전까지는 보수적 접근입니다. 2회 유찰·64%라는 숫자보다 강희원의 계약관계를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

* 유형식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건을 전제로 한 실질 인수액입니다.