183,040,000원
서울남부지방법원 2025타경13768. 서울 금천구 독산동 ‘해뜨는집’ 제3층 제301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 “대항력 있는 임차인의 미배당 잔액을 누가 부담하느냐”입니다. 김상수는 2021.07.19. 전입·점유, 2021.05.10. 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 259,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.07. 국의 압류이므로 김상수의 전입은 그보다 빠릅니다. 일반적인 배당 구조만 보면 현재 최저가 183,040,000원에서 보증금 전액을 배당할 수 없어 79,322,560원의 미배당 잔액이 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 김상수 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건은 김상수의 잔액 인수 문제를 실질적으로 없애는 장치입니다. 따라서 현재 회차의 룰상 인수 계산액 79,322,560원은 각주성 참고값이고, 조건이 그대로 이행되는 매각에서는 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 문성로 56-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.02.10. |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023.04.07. 압류와 선순위 임차권
등기부상 과거 난향새마을금고의 채권최고액 888,000,000원 근저당과 금천서부새마을금고의 채권최고액 756,000,000원 근저당은 2021.06.28. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.07. 국의 압류입니다. 이후 2025.01.15. 금천구 압류와 2025.12.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 김상수입니다. 임차권등기는 2023.08.14.로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일은 2021.05.05., 확정일자는 2021.05.10., 전입·점유는 2021.07.19.입니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 볼 것이 아니라 원래 임차인의 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 하며, 제공된 권리판정도 김상수에게 대항력 있음·우선변제권 있음으로 되어 있습니다.
② 임차인 — 김상수는 대항력, 강민재는 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상수 | 건물 전부 | 2021.07.19 | 2021.05.10 | 259,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 강민재 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 286,000,000원, 현재 최저매각가는 183,040,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 수준입니다. 다음 시나리오의 매각가는 146,432,000원, 그 다음은 117,145,600원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 이미 2회 유찰된 다세대 물건이므로, 실제 응찰 전에는 주변 유사 다세대의 최근 거래와 매물 수준을 별도로 대조해야 가격 판단이 완성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 김상수 보증금 | 259,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김상수 보증금의 부족분은 79,322,560원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2021.02.10.입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 4M, 남측 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며, 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 김상수 및 주택도시보증공사의 잔액 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당 잔액은 79,322,560원이지만, 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 강민재 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 미상인 만큼 현장 점유관계와 명도상황을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로는 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주변 유사 다세대 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 제공된 권리관계를 기준으로 한 계산이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 존재”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건은 숫자만 보면 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 183,040,000원이므로 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 김상수에게 179,677,440원만 배당되어 79,322,560원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각조건으로 걸고 있어, 조건 충족 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 승부처는 “259,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 그 잔액포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 확정되어 있는지를 원문에서 재확인하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에는 가격이 남습니다. 현재 최저가는 감정가 286,000,000원의 64%인 183,040,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
