서울남부지방법원 2025타경13772. 서울 구로구 개봉동 에코그로브빌리지 101동 3층 301호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 300,000,000원, 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 192,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 2021년부터 대항요건을 갖춘 이현숙의 선순위 주택임차권입니다.
이현숙은 임대차계약일과 확정일자가 2021.07.26, 주민등록과 점유개시는 2021.09.02이며 보증금은 295,000,000원입니다. 말소기준이 되는 주택도시보증공사 가압류는 2024.01.11이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 최저가 192,000,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 188,512,000원이 임차보증금에 배당돼 106,488,000원이 부족합니다. 원칙적으로는 매수인이 그 부족분을 인수할 구조지만, 본건은 매각조건이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제101동 3층 301호 |
| 소유자 | 이효승 · 2021.09.02 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인일 2021.06.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 바꾼다
말소기준은 2024.01.11 접수된 주택도시보증공사 가압류 787,800,000원입니다. 그보다 앞선 2023.09.20의 이현숙 주택임차권은 보증금 295,000,000원으로 원칙상 매수인에게 잔액 인수 위험을 남깁니다. 이후의 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이현숙 임차권은 매각물건명세서의 포기·말소 조건으로 주된 인수위험이 제거됩니다. 이 확약은 이현숙 및 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 조건입니다. 현황조사의 다른 점유자까지 그 확약 대상이라고 확대해서 볼 수는 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 3명, 보증기관 승계는 중복
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 2021.09.02 / 2021.07.26 | 295,000,000원 | 2023.09.20 · 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 룰상 106,488,000원 부족 · 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원* |
| MUNKHBAT ALTANSHAGAI | 2024.12.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| MUNKHBAT ALTANTSETSEG | 2024.12.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 안 함 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 승계 MUNKHBAT ALTANSHAGAI 보증금의 중복 신고 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 192,000,000원
본건은 선순위 보증금 295,000,000원이 최저가 192,000,000원보다 크므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차의 부족분은 106,488,000원이고, 3회 유찰 시 144,350,400원, 4회 유찰 시 174,640,320원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두었기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 192,000,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 27.77㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 27.20㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 27.77㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 300,000,000원 |
제시된 실거래 표본은 3건이며 거래금액은 모두 300,000,000원입니다. 현재 실질취득 192,000,000원은 이 기준의 64%입니다. 다만 최신 거래가 2021.09이고 표본 수도 3건에 불과하므로, 2026.09 입찰가격을 정할 때 이 300,000,000원을 현재 시세라고 단정하기보다 현장 매물·최근 거래를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 295,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 787,800,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이현숙 임차보증금의 룰상 미배당액은 106,488,000원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 에코그로브빌리지 101동 지상6층 중 3층 301호입니다.
- 입지. 서울개명초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지·도로. 5필지 일단의 사다리형 평탄지로 북서측 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일 2021.06.01, 철근콘크리트구조이며 위생·난방·급배수·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 에코그로브빌리지는 44세대로 제시돼 대단지 아파트와 같은 거래층을 전제하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이현숙 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 점유자 확인. MUNKHBAT ALTANSHAGAI, MUNKHBAT ALTANTSETSEG의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 승계 중복 주의. ‘시보증’은 MUNKHBAT ALTANSHAGAI 관련 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.02 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 최신성 보완. 제시된 실거래는 2021.07~09의 3건뿐이므로 현재 매매호가와 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 2회 유찰 반영. 현재 가격은 감정가의 64%지만 이미 2회 유찰됐습니다. 단순 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금·체납·관리비. 배당표에 실제 당해세와 일부 체납 가능성이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 192,000,000원만 보고 보면 안 됩니다. 이현숙의 보증금 295,000,000원이 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적인 구조는 분명한 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당 후 106,488,000원이 부족하고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 더 늘어납니다.
그런데 본건은 바로 그 잔액을 이현숙과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기까지 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 유지되는 한 주된 인수는 실질 0원*이고, 현재 실질취득은 192,000,000원입니다. 제시된 300,000,000원 실거래 표본과 비교하면 64% 수준입니다.
다만 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 실거래 표본이 2021년 3건뿐이며, 선순위 임차권 외에도 보증금 미상의 점유자 2명이 확인됩니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 핵심은 해소됐지만, 점유·명도와 현재 시세 확인이 필요한 B급 물건”입니다.
