🏷️ 최저가 173,440,000원 🧾 실질 인수 0원 🔁 2회 유찰 · 64% 📅 매각 2026.09.22
서울남부지방법원 2025타경13777. 화곡동 지디로뷰 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현재 소유자 박종석은 2020년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다. 권리분석의 말소기준은 2023.04.25. 국의 압류입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “말소기준 뒤 임차권등기이므로 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 정창수는 임차권등기 자체는 2023.09.18.에 했지만 주민등록과 점유개시는 2020.11.30., 확정일자는 2020.11.24.로 말소기준인 2023.04.25.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보고 보증금 미회수액을 따져야 합니다. 다만 이 사건에는 그 미회수액의 매수인 승계를 차단하는 별도의 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 6층 건물 중 제3층 |
| 소유자 | 박종석 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.25. 압류 · 권리자 국 · 처분청 남부천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 매각조건이 승계를 끊는다
등기상 과거 성산포수산업협동조합 근저당권은 2020.11.30. 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.04.25. 국의 압류이며, 그 이후의 정창수 주택임차권등기와 2025.12.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정창수 | 건물전부 · 2020.11.30. 확정일자 2020.11.24. | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.09.18. | 실질 0원 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 전혜진 | 미상 · 2025.06.18. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
정창수의 룰상 미배당액은 현재 회차 94,788,160원이지만, 매각조건에 포함된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되므로 실질 승계액은 0원입니다. 전혜진은 2025.06.18. 전입으로 말소기준 2023.04.25.보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 173,440,000원으로 감정가 271,000,000원의 64%입니다. 다만 지디로뷰의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회이고, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 최근 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
확약이 없었다면 대항력 보증금이 낙찰가를 넘기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차의 룰상 인수액 94,788,160원은 3회 유찰 시 128,990,528원, 4회 유찰 시 156,352,422원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액을 정창수와 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않는 조건이므로, 해당 확약이 이행되는 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 정창수 보증금 | 265,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정창수 보증금의 계산상 부족분은 94,788,160원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 지디로뷰는 총 20세대입니다.
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 까치산역·신정역·목동역은 다소 원거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물로 사용승인일은 2020.07.24.입니다. 승강기·도시가스·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.1회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 정창수와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 94,788,160원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 전혜진 점유관계 확인. 전입일은 2025.06.18.로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 현장 점유 및 인도 상황을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계 관계를 등기와 관련 서류로 재검토하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 화곡동 유사 다세대의 실제 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 집행비용 추정치가 포함된 계산이며 실제 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.65억 대항력”보다 중요한 것은 매각조건
표면적으로는 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높아 보이는 사건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 계산상 미배당액도 94,788,160원입니다. 그러나 이 사건은 정창수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 그대로 이행되면 정창수 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 정리되어 있지만, 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 173,440,000원은 감정가의 64%이나 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 2회 유찰된 다세대이고 단지 경매 평균 유찰도 4.1회로 나타납니다. 결론은 “확약 덕분에 인수위험은 낮아졌지만, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 보류”입니다.
