179,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13782. 강서구 화곡동 우진빌라 3층 301호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최만호이고 2021.10.29 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 김나윤은 임대차계약일 2021.09.06, 확정일자 2021.09.17, 주민등록일 2021.10.27, 점유개시일 2021.10.29이며 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.09 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖춰 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
통상적인 계산이라면 현재 최저가 179,200,000원에서 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 104,108,800원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 부담해 입찰가격이 내려가도 총 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 본 건에는 그 일반 규칙을 뒤집는 매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 990-11 우진빌라 제3층 제301호 · 화곡로53길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 면적 / 규모 | 전용 59.74㎡ · 우진맨션(990-11) 9세대 · 2001.06.19 준공 |
| 소유자 | 최만호 · 2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 매각조건이 결론을 바꾼다
과거 근저당은 현재 남아 있는 부담이 아닙니다. 2001년 근해안강망수산업협동조합 근저당 30,000,000원은 2010.01.19 해지로 말소됐고, 신한은행 근저당 60,000,000원·36,000,000원·60,000,000원도 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 쟁점은 2023.11.27 등기된 김나윤의 주택임차권 280,000,000원입니다.
김나윤의 전입 2021.10.27과 확정일자 2021.09.17은 말소기준인 2025.12.09보다 앞서고, 배당요구도 2023.11.27 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 별도 조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나윤 건물전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.10.27 2021.09.17 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.11.27 | HUG 승계인 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 83.3%지만, 거래시점은 반드시 따로 봐야 한다
우진맨션(990-11) 전용 59.74㎡에 대해 확인된 실거래는 2건입니다. 평균은 215,000,000원, 최저 150,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 이 평균의 83.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 59.74㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.06 | 59.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 179,200,000원이 실거래 평균 215,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 최신 실거래가 2021.10이고 표본도 2건에 불과합니다. 감정가 280,000,000원은 최신 거래 280,000,000원과 같지만, 그 거래 역시 2021.10 거래입니다. 따라서 83.3%라는 비율만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김나윤 보증금 | 280,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 중 104,108,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 본 건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 동측 인근. 주변은 공원·아파트·다세대주택·빌라·근린생활시설이 섞인 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 9세대 규모의 다세대이며 확인된 동일면적 실거래가 2건뿐이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이번 분석의 핵심은 김나윤 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 등기상 주택임차권은 보증금 280,000,000원으로 기재돼 있습니다. 낙찰 후 조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시돼 있으므로 김나윤 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래는 2021.06과 2021.10 두 건입니다. 179,200,000원이 평균 215,000,000원의 83.3%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 다세대 환금성. 9세대 규모이고 거래 표본이 적습니다. 감정가 대비 할인폭 외에 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰일 현재 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권이 ‘매각조건’으로 정리되는 사건
등기만 보면 부담이 큰 물건입니다. 보증금 280,000,000원의 김나윤은 말소기준보다 먼저 전입·확정일자를 갖췄고, 현재 최저가 기준 배당 후에도 104,108,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액 때문에 최저가가 내려가도 매수인의 실질 부담이 크게 줄지 않습니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 그래서 권리분석 결론은 실질 인수 0원*입니다. 이 조건이 유지된다는 전제에서는 현재 실질취득액은 179,200,000원입니다.
가격은 별도 문제입니다. 제공 실거래 평균 215,000,000원보다 낮지만 거래가 2021년 2건에 불과해 현 시점 시장가격을 충분히 보여주지 못합니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 위험은 조건부로 해소됐지만, 현재 가격 메리트는 최신 시세 확인이 필요한 다세대”로 보는 것이 적절합니다. 권리 조건을 먼저 확인하고, 그 다음 가격을 검증해야 합니다.
* 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 미배당 임차보증금은 104,108,800원입니다. 다만 매각물건명세서상 김나윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 본 분석에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
