서울남부지방법원 2025타경13802. 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 제2층 제201호, 다세대주택입니다. 감정평가상 2021.12.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 대상 면적은 25.47㎡입니다. 등기 흐름은 초기 신탁과 신탁 말소, 소유자 문선희 명의 회복을 거쳐 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매가 개시된 구조입니다. 등기상 핵심은 을구 1번 문서진 주택임차권 335,000,000원입니다.

문서진은 임대차계약일 2022.03.04, 확정일자 2022.03.08, 주민등록·점유개시일 2022.03.24로 강제경매개시결정일 2025.12.19보다 앞섭니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 220,800,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,891,200원을 제외한 216,908,800원이 문서진에게 배당되고, 118,091,200원이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 해소, 미상 점유자는 별도

말소기준은 데이터상 2025.12.19 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 문서진의 임대차·전입과 2024.05.03 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 보면 매수인 인수 위험이 생기는 선순위 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 문서진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 문서진 관련 잔존 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

반면 박한별은 2025.10.14 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 확정적인 대항력을 인정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 이 미상 위험을 해소하지 않은 채 “인수 0원 사건”으로 단정하는 것은 위험합니다.

② 시세 비교 — 73.6%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다

다온숲에서 확인된 최근 거래는 2026.07, 29.99㎡, 6층, 300,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 220,800,000원은 해당 최근 거래의 73.6%로 계산돼 있습니다. 표면적인 숫자만 보면 낮아 보이지만, 대상 면적은 25.47㎡이고 비교 거래는 29.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다.

따라서 가격 판단은 “3억원보다 싸다”보다 보수적으로 해야 합니다. 문서진 확약만 놓고 보면 알려진 실질취득 하한은 220,800,000원이지만, 박한별의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다. 즉 73.6%라는 숫자는 권리 미상분까지 해결됐을 때만 의미가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 문서진 미배당액은 118,091,200원이고 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 문서진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 문서진에 한해 실질 인수 0원으로 처리했습니다. 이 조건은 박한별에게 적용된다는 자료가 없으므로 박한별 관련 인수 위험은 별도로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡터널 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.12.02 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물. 난방·위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 지정과 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 지정이 함께 기재돼 있으므로, 본 다세대에 실제 적용되는 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다온숲은 20세대이며 확인된 최근 거래가 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회로 제시돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 문서진 확약 문구 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 박한별 보증금 확인이 최우선. 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위가 확인되지 않으면 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
• 박한별을 ‘대항력 확정’으로 단정하지 않기. 현재 확인된 것은 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점이며, 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 등기가 현재 권리정보상 별도 말소·소멸 표시 없이 남아 있으므로 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 시세 비교는 면적 차이를 반영. 최근 거래 300,000,000원은 29.99㎡이고 대상은 25.47㎡입니다. 73.6%라는 비율만으로 할인 매물이라고 단정하기 어렵습니다.
• 유찰 횟수와 환금성. 현재 2회 유찰, 다온숲 경매 평균 유찰 횟수 2.4회입니다. 다세대·소규모 단지 특성을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “3.35억 인수”는 해소됐지만, 아직 깨끗한 사건은 아니다

이 사건에서 가장 큰 숫자는 문서진의 보증금 335,000,000원입니다. 현재 최저가 220,800,000원으로 낙찰되면 배당표상 118,091,200원이 부족해 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 실질취득 부담이 크게 늘어나는 구조입니다. 그러나 이번에는 명세서 비고의 포기·말소 조건 때문에 문서진의 부족분은 실질 0원으로 처리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 박한별이 2025.10.14 전입해 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 확약 밖의 추가 부담을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 정확한 표현은 “실질취득 하한 220,800,000원, 추가 인수액 미상”입니다. 최근 거래 300,000,000원보다 숫자상 낮더라도 비교 거래의 면적이 다르고 표본도 1건뿐이며, 2회 유찰과 다세대 환금성까지 겹칩니다. 문서진 리스크는 해소됐지만 박한별 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.