서울남부지방법원 2025타경13807. 화곡동 포르테하임 제2층 제201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 감정가는 285,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 182,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 보증금 299,000,000원의 선순위 대항력 임차인을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.

김효진의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.08.25입니다. 반면 말소기준권리는 2022.07.26 강서세무서의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고 있고, 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 남는 보증금 119,953,600원이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 현재 최저가 182,400,000원과 이 인수액을 단순 합치면 302,353,600원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 임차인 김효진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 확약은 김효진의 임차관계에 적용되므로, 조건이 실제 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확인된 실제 임차인은 김효진 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약

등기상 소유권 보존 후 고완석이 2021.08.25 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 말소기준권리는 2022.07.26 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.01.11 가압류, 2025.12.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김효진은 배당요구를 했고 임차권등기는 2023.02.14 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되지만 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 299,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 오래됐다

포르테하임은 총 17세대이며 사용승인일은 2021.05.18입니다. 확인된 면적 유사 거래는 2021.07 전용 29.85㎡ 5층 405,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 182,400,000원은 이 거래의 45.0%입니다.

확약 조건이 이행되어 인수가 0원이 된다면 현재 회차의 실질취득은 182,400,000원으로 볼 수 있고, 확인된 405,000,000원 거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.07 한 건뿐이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기에는 근거가 제한적입니다. 특히 이미 2회 유찰된 사실 자체가 감정가와 현재 입찰수요 사이에 간극이 있음을 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당표만 보면 김효진 보증금 중 119,953,600원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 그러나 이 사건은 김효진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수는 커진다

대항력 임차인 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 것이 핵심입니다. 즉 확약이 없다면 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 해석이 틀립니다. 이번 사건에서는 바로 그 위험을 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 끊어주는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 11미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 포르테하임은 총 17세대이며 확인 거래가 1건에 그쳐 가격 비교 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 김효진과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 재확인해야 합니다.
• 이행 방식 확인. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 룰상 119,953,600원의 인수 가능성이 있으므로 조건의 효력과 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.07의 405,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 182,400,000원이 낮아 보여도 최신 매매가격 확인이 필요합니다.
• 유찰 숫자만 보지 않기. 현재 2회 유찰이며 포르테하임 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 여부와 입찰 이후 취득 관련 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — 핵심은 “선순위 임차인”보다 “확약의 효력”

표면만 보면 보증금 299,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 182,400,000원이라 위험한 인수형 사건입니다. 배당표대로라면 현재 회차에서도 119,953,600원이 미배당되어 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 김효진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원이고 현재 회차의 실질취득은 182,400,000원이 됩니다.

가격만 보면 확인된 405,000,000원 거래의 45.0% 수준이지만, 그 비교거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “무조건 싸다”가 아니라, 확약 조건을 확실히 검증한 뒤 현재 시세를 새로 확인해야 하는 조건부 권리안전형에 가깝습니다.