서울남부지방법원 2025타경13811. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 102동 203호, 전용 46.87㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 453,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 289,920,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 450,000,000원 임차보증금과 확약 조건입니다.

임차인 민석기는 2022.11.17. 전입·점유했고 확정일자는 2022.11.04.입니다. 말소기준으로 제시된 제이비우리캐피탈 가압류는 2024.07.22.이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 잔액이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각조건으로 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 분석 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

현재 등기부에서 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.22. 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 31,938,843원입니다. 그보다 앞선 2022년 경인북부수산업협동조합 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 이후 부천시 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 민석기 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 민석기의 450,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도의 450,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액도 450,000,000원으로 기재돼 있지만 임차보증금과 중복해 매수인 부담액을 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 성립 시에만 2.8992억이 비교 기준

에스케이파크리움101동102동의 전용 46.87㎡ 중심 거래는 2023.12~2024.02에 420,000,000원~450,000,000원으로 확인됩니다. 8건 평균은 446,250,000원, 최신 거래는 2024.02의 450,000,000원입니다. 현재 최저가 289,920,000원은 최근 12개월 평균값으로 제공된 446,250,000원의 65.0%입니다.

다만 거래 표본의 최신 시점은 2024.02입니다. 따라서 2026.09.22 입찰가를 정할 때 446,250,000원을 곧바로 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 이 자료에서 확인되는 것은 확약 성립 기준 최저가가 과거 거래대 대비 크게 낮아져 있다는 사실까지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,920,000원 가정)

배당 계산만 보면 민석기 보증금 중 164,938,880원이 미배당됩니다. 다만 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 것으로 기재돼 있어, 조건 이행 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 분리해서 봐야 한다

확약이 없다면 가격이 내려갈수록 민석기에게 배당되지 못하는 금액이 늘어납니다. 반대로 이번 매각조건의 포기·말소 약정이 실제로 적용되면 그 미배당액은 매수인 부담에서 빠집니다. 따라서 이 사건은 단순한 “450,000,000원 보증금 인수 물건”도, 무조건적인 “인수 0원 물건”도 아니고, 매각조건 이행 여부가 결론을 결정하는 조건부 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 서측 인근의 다세대주택 밀집지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 6필지 일단의 세장형 평지이며 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,596,000원/㎡.
• 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 민석기와 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 민석기 1명입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.02.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 시세 최신성 확인. 제공된 실거래의 최신 시점은 2024.02이므로 2026.09 입찰 전 현재 거래·호가를 다시 점검해야 합니다.
• 환금성 보수적으로. 총 29세대, 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 5.56%라는 지표를 감안해 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

맺으며 — 핵심은 ‘확약이 살아 있느냐’

이 사건을 최저가 289,920,000원만 보고 단순한 36% 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 민석기 보증금 450,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 일반적인 배당 구조라면 현재 회차에도 164,938,880원이 미배당으로 남습니다. 다만 이번 매각에는 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 이행되면 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그 전제하에서는 실질취득 289,920,000원이 제공된 최근 거래 평균 446,250,000원의 65.0%에 해당해 가격 차이가 분명합니다. 그러나 실거래 표본이 2024.02까지이고, 29세대 소규모 다세대이며, 경매 평균 유찰 2.8회·매각률 5.56%라는 환금성 지표도 약합니다. 결론은 “확약 원본과 말소 조건을 확인하면 검토 가능한 가격대, 확인하지 못하면 대항력 인수형”입니다.

* 확약 조건을 적용하지 않는 룰상 현재 회차의 민석기 보증금 미배당액은 164,938,880원입니다. 본문에서 인수 0원으로 표기한 부분은 매각물건명세서의 잔액청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.