서울남부지방법원 2025타경13817. 영등포동1가 ‘명남더블레스’ 12층 1212호 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2021년 12월 24일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 14일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022년 11월 10일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞선 2022년 1월 14일 전입·점유를 갖춘 김현태의 선순위 임차권입니다.
김현태는 보증금 230,000,000원, 전입·점유 2022년 1월 14일, 확정일자 2022년 1월 6일로 확인되며, 이후 임차권등기 경정을 통해 확정일자가 2021년 12월 29일로 정리돼 있습니다. 따라서 기계적인 배당만 보면 현 최저가에서는 집행비용 차감 후 136,766,720원이 배당되고 93,233,280원이 남습니다. 최저가와 이 룰상 인수액을 더하면 232,753,280원으로, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차보증금 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 명시적 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제12층 제1212호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상13층 · 제12층 · 사용승인일 2021.01.26 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.12.24 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사 가압류 778,000,000원입니다. 이후 영등포구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김현태의 전입·점유는 2022년 1월 14일로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 임차관계 2명
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 | 2022.01.14 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.01.06 경정 확정일자 2021.12.29 | HUG 승계·포기조건 확약 조건 이행 시 실질 인수 0원 |
| LI ZONGHAN | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 별도 승계 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
등기부 을구 1-2의 임차권 경정은 별도의 신규 임차인이 아니라 기존 김현태 임차권등기의 계약일자·확정일자 경정입니다. 따라서 이를 김현태와 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 LI ZONGHAN은 현황조사상 별도 점유자로 확인되며, 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 보증금과 정확한 점유관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,753,280원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 136,766,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적인 배당 계산에서는 김현태 보증금 중 93,233,280원이 미배당되어 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 영등포구 영등포동 소재 영원중학교 북서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 영등포역(지하철1호선·국철), 신길역(지하철1호선·5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등에 포함·저촉됩니다. 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 건물. 2021.01.26 사용승인된 지하2층/지상13층 철근콘크리트구조 건물이며, 승강기·난방·화재탐지·소화·기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김현태 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각허가·대금납부 이후 실제로 어떻게 이행되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록으로 재확인하세요.
- LI ZONGHAN 점유 확인. 전입일은 2024.10.25로 말소기준 이후이지만 보증금과 점유 형태가 미상입니다. 현황조사 보완과 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 영등포구·국 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당표 선순위에서 차감될 수 있으므로 체납 세목·금액을 확인하세요.
- 가격 판단은 별도. 현재 자료에는 최신 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 아파트로 가정하지 말고 오피스텔의 실사용·대출·세금·임대수요 및 동종 오피스텔 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 139,520,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김현태의 보증금은 230,000,000원이고 전입·점유도 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 선순위 임차인 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 미배당액이 93,233,280원이라 단순히 “감정가의 64%”라고 평가할 수 없습니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서에 김현태와 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있다는 점이 결정적입니다. 그 조건이 이행된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 139,520,000원으로 정리됩니다. 남는 확인 포인트는 LI ZONGHAN의 점유관계, 세금 압류의 당해세 여부, 그리고 시세입니다. 최신 실거래 자료가 없으므로 이 물건의 결론은 “권리는 조건부로 해소 가능, 가격 메리트는 별도 검증”이 가장 정확합니다.
