🏷️ 감정가 대비 24.01% 🔁 4회 유찰 🧾 인수 0원 📉 미배당 741,357,938원
49,941,000원
인천지방법원 2025타경2878. 김포시 통진읍 도사리 708-2 제1동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.02.27. 설정된 표만성의 근저당권 40,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 2026.01.13. 설정된 정현주의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 과거 새마을금고중앙회·김명자·한재환의 근저당권과 김명자의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
권리만 보면 현재 배당모델상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 임차인 목록이 확인되지 않는다는 사정만으로 점유·대항력 문제까지 단정할 수는 없습니다. 특히 보증금·전입·확정일자 자료가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2878 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 708-2 1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 김포대로2053번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사수오재 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 49,941,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2025.02.27. 표만성 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.15. 경매개시결정과 2026.01.13. 정현주 근저당권은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024년에 설정됐던 새마을금고중앙회 근저당권, 김명자·한재환 근저당권과 김명자 전세권은 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 49,941,000원으로 감정가 208,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 본건과 직접 비교 가능한 실거래가격은 확인되지 않습니다.
| 공동주택 규모 | 8세대 |
|---|---|
| 사용승인 기준일 | 2023.12.06 |
| 실거래 비교 기준면적 | 39.405㎡ |
| 면적 비교 | 본건과 동일면적 일치 확인되지 않음 |
| 경매 평균 유찰 | 4.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
즉 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 동일면적 실거래와 최근 거래 추세가 확인되지 않는 상태에서는 49,941,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 경매 표본도 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 다회유찰 자체를 가격 매력의 증거로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,298,938원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 표만성 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 정현주 | 750,000,000원 | 8,642,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 790,000,000원 중 48,642,062원이 배당되고, 미배당액은 741,357,938원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 도사6리마을회관 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·소규모공장이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 357.0㎡, 공시지가는 477,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지및군사시설보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 경매 표본상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일면적·유사 입지의 최근 실거래를 별도로 대조해 49,941,000원의 시장가격 대비 위치를 먼저 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장점유, 전입세대·확정일자·매각물건명세서를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.02.27. 표만성 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당변동 확인. 현재 배당표는 49,941,000원 가정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%라는 경매 이력을 가격 할인만의 기회가 아니라 시장 수요 점검 신호로 보세요.
맺으며 — “감정가 24% ≠ 시세 24%”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 208,000,000원에서 최저가 49,941,000원까지 내려온 4회 유찰입니다. 등기 권리는 말소기준 이후가 정리되고, 현재 배당모델상 인수액도 0원이라 구조 자체는 비교적 명료합니다.
하지만 입찰 판단에서 더 중요한 것은 실제 시장가격과 점유관계입니다. 동일면적 실거래 비교가 확보되지 않았고 감정평가상 임대관계도 미상이므로, 현재 최저가가 싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 검증과 점유 확인이 선행되어야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
